說好的精裝修 收房時(shí)怎么不見了？

　　年末是樓盤交房旺季，本來是高高興興收房的張女士卻遇到了麻煩。張女士告訴《廣廈時(shí)代》，自己去年在通州華業(yè)玫瑰soho購買的精裝公寓在收房時(shí)變成了毛坯房。

　　為了解“丟失的精裝修”，《廣廈時(shí)代》深入調(diào)查，為讀者揭開通州一些樓盤，在市場狂歡后的事情。

　　(原標(biāo)題：說好的精裝修收房時(shí)怎么不見了?)

　　原為精裝修的華業(yè)東方玫瑰公寓部分實(shí)際交付時(shí)卻變成了毛坯

　　圖為華業(yè)東方玫瑰公寓

　　推廣承諾變成一紙空文，購房者維權(quán)無門?

　　2015年夏天，坊間傳出北京市行政中心將搬遷至通州潞城的消息。隨后，來自全國各地的購房大軍紛紛涌向通州，短短時(shí)間內(nèi)通州房價(jià)突破3萬元/ 大關(guān)。開發(fā)商更是緊抓噱頭進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。時(shí)隔一年之后，眼下各樓盤開始陸續(xù)進(jìn)入交房階段。

　　“我記得很清楚，當(dāng)時(shí)銷售在講解時(shí)說過是精裝修，而且他們當(dāng)時(shí)的推廣海報(bào)上也是這樣寫的”，張女士無奈地說道，“開發(fā)商的說法是精裝修的條款并沒有寫在合同里。”

　　當(dāng)張女士表示，合同中有提到關(guān)于房屋改造的內(nèi)容，但開發(fā)商反饋的意見是，這些只是針對(duì)公共區(qū)域的改造，與所購房屋無關(guān)。眼看著精裝修房子變成了毛坯，并且沒有一個(gè)正當(dāng)?shù)恼f法，張女士實(shí)在無法接受。

　　來自山東濟(jì)南的購房者王先生當(dāng)時(shí)也購買了華業(yè)玫瑰soho的公寓。他表示，當(dāng)時(shí)明明記得在開發(fā)商的公眾號(hào)微信里，看到過相關(guān)海報(bào)明確提及精裝修，然而現(xiàn)在查找歷史消息卻發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)相關(guān)的微信都已經(jīng)消失不見。

　　“我們都是參加團(tuán)購一起買的”，北京的劉先生向《廣廈時(shí)代》講述，“因?yàn)閮r(jià)格比自己單獨(dú)購買要便宜，而且是集中走購房流程，結(jié)束之后就回去了。后來也沒有銷售打電話說關(guān)于精裝修的問題，直到現(xiàn)在收房才發(fā)現(xiàn)?！?

　　難道精裝修就這樣憑空消失了?懷著這樣的疑問，《廣廈時(shí)代》與張女士一起來到了售樓處。

　　鉆合同漏洞，購房者維權(quán)無門

　　《廣廈時(shí)代》聯(lián)系到通州另一個(gè)樓盤的銷售總監(jiān)，其表示，開發(fā)商在與購房者簽訂購房合同時(shí)，確實(shí)會(huì)另外簽署一份精裝修協(xié)議，這些都是明確告知客戶的。不存在簽完合同就對(duì)購房者不管不顧的情況。

　　而華業(yè)一句“凡事以合同為準(zhǔn)”就成了開發(fā)商的擋箭牌，購房與收房時(shí)兩種截然不同的態(tài)度讓張女士無奈。目前，張女士也在嘗試聯(lián)系其他參加團(tuán)購的購房者，希望大家一起收集證據(jù)，通過法律手段向開發(fā)商討回公道。

　　張女士還告訴《廣廈時(shí)代》，就算精裝修也未必見得和開發(fā)商樣板間展示的一模一樣，“上次我來售樓處，正好看到另一個(gè)購房者找開發(fā)商，說哪怕自己掏錢也要讓開發(fā)商把精裝修的房子打掉，自己重新裝?！?

　　哪怕是簽了精裝修協(xié)議也不能馬虎，一位專門從事房屋糾紛的律師表示，購房者就所購房屋(室內(nèi)及室外)的所有裝修項(xiàng)目名稱、涂料、板材等建材的品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格、位置、施工工藝等給予詳盡而明確的記載作為合同的補(bǔ)充條款。在合同中要對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格約定。要把房子交付時(shí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)在合同中加以明確，從裝修的設(shè)計(jì)、布局到建材品牌的選用以及施工工藝等都要詳盡地在補(bǔ)充條款中體現(xiàn)出來。對(duì)于以什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收、由誰進(jìn)行驗(yàn)收以及驗(yàn)收程序等問題，應(yīng)在合同中約定。

　　《廣廈時(shí)代》提醒購房者，在簽訂購房合同時(shí)一定要盡可能詳細(xì)地與開發(fā)商約定清楚合同條款，確認(rèn)開發(fā)商宣傳的內(nèi)容與合同相符，減少可能出現(xiàn)的問題。

　　說好的精裝修，到底去哪兒了?

　　對(duì)張女士來說，因?yàn)榫b修的問題已經(jīng)不是次來售樓處了，但現(xiàn)場的銷售顧問的答復(fù)都是以合同為準(zhǔn)，其他問題可以找組織團(tuán)購的單位聯(lián)系。當(dāng)《廣廈時(shí)代》問到在辦理購房手續(xù)時(shí)，開發(fā)商是否明確表示過所購公寓不含精裝修，該銷售稱當(dāng)時(shí)的情況并不清楚。而張女士很清楚地記得，在購房時(shí)詢問過現(xiàn)場銷售，其表示精裝修協(xié)議是另外簽的，具體時(shí)間等通知。后來張女士也曾打電話問過銷售，銷售并沒有表示不做精裝修，只是告訴張女士等等。然而這一等，就等到了的毛坯房。

　　《廣廈時(shí)代》與當(dāng)時(shí)組織團(tuán)購的工作人員也取得了聯(lián)系，對(duì)方表示曾與開發(fā)商簽過合作協(xié)議，以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格組織購房者團(tuán)購。該工作人員也強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商提供的資料顯示的是有精裝修，自己在召集客戶時(shí)，項(xiàng)目資料也是經(jīng)過開發(fā)商認(rèn)可再傳遞給購房者的，且購房者終是和開發(fā)商簽訂的合同，開發(fā)商有義務(wù)告知購房者所購買房屋是否含有精裝修。

　　一位不愿透露姓名的知情人表示，當(dāng)時(shí)通州作為北京行政副中心的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，通州各個(gè)樓盤都醞釀漲價(jià)，華業(yè)玫瑰soho的對(duì)外報(bào)價(jià)也超過了27000元/ ，而通過團(tuán)購購買公寓的購房者所購房屋的均價(jià)只有26000元/ 左右。隨著行政副中心的消息坐實(shí)，其價(jià)格也一路水漲船高，此后銷售的房屋也都包含了精裝修。

　　通過在網(wǎng)上大量收集資料，《廣廈時(shí)代》找到了開發(fā)商關(guān)于精裝修的信息。在一個(gè)名為“華業(yè)鄭能量”的個(gè)人公眾號(hào)上，一條2015年8月發(fā)布的微信《華業(yè)玫瑰，凱歌連連》顯示有玫瑰soho的宣傳海報(bào)，其中提到“精裝LOFT、自由分割、精裝廚衛(wèi)、百變空間”等產(chǎn)品信息，同時(shí)海報(bào)上也印有華業(yè)·東方玫瑰的官方公眾號(hào)二維碼、售樓處電話、項(xiàng)目地址等信息。遺憾的是，《廣廈時(shí)代》嘗試通過后臺(tái)留言了解該條微信的來源，并沒有收到運(yùn)營者的回復(fù)。

　　從目前的信息來看，華業(yè)玫瑰soho當(dāng)時(shí)在宣傳時(shí)，確實(shí)存在著“精裝修”的表述，然而由于開發(fā)商在銷售過程中憑借各種漏洞，導(dǎo)致精裝修沒能落實(shí)，只留給購房者一個(gè)含糊其辭的答復(fù)。

　　收房時(shí)應(yīng)該注意哪些問題?

　　于女士向《廣廈時(shí)代》講述了自己2016年6月收房時(shí)主要遇到的工程質(zhì)量問題。于女士說：“是我們自己去的，但是裝修公司那邊的設(shè)計(jì)也跟我們?nèi)タ戳艘幌?。?dāng)時(shí)驗(yàn)收的時(shí)候主要有兩個(gè)問題，一個(gè)是室內(nèi)墻體是沙灰墻不是水泥墻;另一個(gè)就是公共大堂和走廊的裝飾材質(zhì)與當(dāng)時(shí)合同約定的不一樣，但是也沒影響驗(yàn)收交付。后來裝修的過程中，出現(xiàn)的問題就是通向臥室外放室外空調(diào)機(jī)的小窗尺寸較小，對(duì)空調(diào)選擇有影響;再就是因?yàn)槟杲环?，暖氣開始的時(shí)候不是很熱?！?

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受采訪時(shí)表示：“收房過程中，主要可能遇到的問題有：巧立名目亂收費(fèi)、不能按時(shí)交房、建筑質(zhì)量有毛病、開發(fā)商證書不全、配套承諾不兌現(xiàn)、收房程序不利購房者等。”

　　張大偉同時(shí)提到，以上問題解決的辦法主要是要保留開發(fā)商售房時(shí)的合同，讓所有承諾都有合同約束，如果出現(xiàn)問題可以按照合同辦事。

　　于女士遇到的問題即是張大偉所提到的建筑質(zhì)量，于女士說：“我家的窗戶是工程部幫著把小窗子卸了，裝完空調(diào)又安回去的。但公共大堂的問題沒有解決，畢竟是大堂，大家也沒有那么較真?！?

　　收房本來是件高興的事，但大多業(yè)主收房環(huán)節(jié)不專業(yè)，甚至在裝修入住后才發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。不少購房者表示困擾：步入年底的傳統(tǒng)收房季，哪些錢需要準(zhǔn)業(yè)主在收房時(shí)交付?遇到不合理的收房費(fèi)用應(yīng)該怎么辦?

　　為了助購房者收房一臂之力，《廣廈時(shí)代》就收房注意事項(xiàng)采訪了亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅，郭毅認(rèn)為：“首先是查看樓盤的《竣工驗(yàn)收備案表》，確認(rèn)社區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都已竣工驗(yàn)收完畢。第二應(yīng)該先驗(yàn)收，后交費(fèi)，一般開發(fā)商會(huì)收取面積差價(jià)、首年的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等，要先驗(yàn)收房屋質(zhì)量，沒有需要整改的大問題，再交納相應(yīng)費(fèi)用。第三驗(yàn)房，注意細(xì)節(jié)，包括門窗、墻面地面、水電、通風(fēng)煙道等，驗(yàn)房比較專業(yè)，可以請(qǐng)專門的驗(yàn)房師協(xié)助進(jìn)行。第四，稅費(fèi)和產(chǎn)權(quán)證辦理，購房者可以自己辦理，這樣可以省去幾千元的代辦費(fèi)，同時(shí)，稅費(fèi)也不用提前交給開發(fā)商，滯留在開發(fā)商賬戶中造成利息損失?！?

　　據(jù)了解，有些開發(fā)商為了簡化驗(yàn)收流程，同時(shí)也為了避免驗(yàn)收糾紛，會(huì)在其工作人員陪同業(yè)主看房驗(yàn)收之前就要求業(yè)主把所有需要簽名的表格簽完，甚至以不交付鑰匙脅迫業(yè)主補(bǔ)齊房款、繳納公共維修基金和契稅、繳納物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用?！稄V廈時(shí)代》特別提醒購房者，依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提，購房者務(wù)必驗(yàn)收房屋、看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。

　　驗(yàn)房要注意哪些細(xì)節(jié)?

　　“現(xiàn)在精裝修交付的新房比例越來越大，業(yè)主對(duì)質(zhì)量的要求也越來越高。去年起，我就干脆專門做起了驗(yàn)房工作?！彬?yàn)房師王師傅如是說。據(jù)王師傅介紹，像諸如門窗磨損、電路開關(guān)等都是表面問題，一些細(xì)心的業(yè)主都能發(fā)現(xiàn)。但一些隱蔽工程和裝修標(biāo)準(zhǔn)，如沒有一定的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主是很難發(fā)現(xiàn)的。

　　驗(yàn)房師作為一個(gè)新職業(yè)概念，于2006年傳入我國。雖然市場很大，但是由于驗(yàn)房師資質(zhì)問題及我國房屋驗(yàn)收制度的缺陷，驗(yàn)房行業(yè)的發(fā)展還處在民間、自發(fā)狀態(tài)。據(jù)了解，以公司形式出現(xiàn)的驗(yàn)房費(fèi)用在600元-1800元之間，而很多私人行為的驗(yàn)房師收費(fèi)從100元-300元不等，驗(yàn)房報(bào)告存在“水分”。

　　鑒于購房者不能完全依賴驗(yàn)房師，《廣廈時(shí)代》采訪了多位結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)計(jì)師等驗(yàn)房行業(yè)相關(guān)人士及房產(chǎn)行業(yè)專家，總結(jié)了以下驗(yàn)房細(xì)節(jié)供購房者參考。

　　精裝修驗(yàn)房需要注意：

　　1、水路

　　水管的材料與生活直接相關(guān)，要確定是否是指定的合格材料。如果水管材料太差，后期很容易漏水。

　　2、電路

　　購房者務(wù)必要向所在小區(qū)的物業(yè)管理公司或開發(fā)商索要基本的水、電等隱蔽工程布局的竣工圖紙。在今后的使用過程中，如果出現(xiàn)短路、斷水的情況，可以根據(jù)圖紙的標(biāo)注由專業(yè)人員進(jìn)行維修。另外還要注意觀察配電箱的漏電保護(hù)開關(guān)是否有照明;普通插座、大功率插座等有明確的分路，面板開關(guān)的安裝是否平整，同時(shí)，還要測試開關(guān)是否有效。

　　3、空氣檢測

　　由于精裝修房使用的材料都是開發(fā)商購買的，購房者在交房時(shí)是要確認(rèn)空氣質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。

　　4、核實(shí)建材型號(hào)

　　精裝修房屋工程使用的各種主要材料在合同當(dāng)中應(yīng)該準(zhǔn)確無誤地標(biāo)明，特別是品牌含金量較高的設(shè)備，如衛(wèi)生潔具、燈具、廚房設(shè)備、家具五金、潔具五金，以及具備防盜、防火、隔音功能的多功能門等;除了品牌外，還需要明確設(shè)備的型號(hào)，有些與產(chǎn)地有關(guān)的設(shè)備還應(yīng)該明確產(chǎn)地。

　　此外，還需要注意墻漆是否均勻;墻地磚是否會(huì)出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落;廚衛(wèi)下水是否通暢;門窗密封是否合格;暖氣溫度是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，是否存在漏水現(xiàn)象等。據(jù)一位地產(chǎn)編輯透露，延慶某大型居住區(qū)內(nèi)pm2.5在218-287期間，離開小區(qū)路邊再測37，原因極有可能是集合住宅分戶采暖爐排氣污染所致。

　　毛坯房驗(yàn)房需要注意：

　　1、墻面

　　墻面顏色是否均勻，陰角、陽角和灰線是不是平直方正，棱角整齊;表面是不是有不光滑、有脫皮、麻面和起砂等現(xiàn)象，敲一敲墻面是不是有空鼓的聲音;墻地面、天花是否有可以看到的裂縫存在。

　　2、防水

　　首先看天花，房間、陽臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間，看有沒有被水浸濕過的水跡，特別是廚衛(wèi)吊在天花上的白色排水管四周有沒有水滲漏流過的水跡。然后看墻面，在外墻墻角，空調(diào)機(jī)管線洞口，在外門窗洞口、窗臺(tái)處有沒有被水浸濕過的水跡。看外門、門窗扇關(guān)閉處、門窗框、扇材料拼合處，是否有沒有被水滲漏流過的水跡。

　　3、門窗

　　門窗自然關(guān)閉后，框、扇自然貼合，縫隙四周大小一致。門窗玻璃沒有裂紋破損，不松動(dòng)，中空玻璃中空內(nèi)層沒有灰塵和水蒸氣;橡膠密封條與玻璃及玻璃槽口的接縫平整，沒有卷邊脫槽、斷裂;密封膠黏結(jié)牢固，表面應(yīng)光滑順直，無裂紋。

　　4、強(qiáng)電

　　詳細(xì)查看每個(gè)房間的插座、開關(guān)、燈具的配置情況，所有電源線應(yīng)是暗敷在墻頂?shù)孛鎯?nèi)，不得有明露導(dǎo)線。注意電表和電閘開關(guān)的配置位置，電表要計(jì)數(shù)，電閘開關(guān)要有可靠接地，走廊、樓梯、電梯間的聲控、光控開關(guān)是否可以使用。

　　此外，還需要注意測量層高，建筑層高2.8m的實(shí)際高度不低于2.6m，層高3m的實(shí)際高度不低于2.75m;大雨過后觀察外墻和窗邊框是否有滲漏;檢測弱電系統(tǒng)(有線、網(wǎng)絡(luò)、電話)線路是否通暢，電路改造時(shí)，要注意強(qiáng)、弱電的垂直距離保持在1m以外，距離達(dá)不到要求，會(huì)影響電視的收看效果以及注意管道驗(yàn)收，以免入住以后發(fā)現(xiàn)管道堵塞等問題。(來源：北京青年報(bào))