【重慶裝飾】商務公寓那些你所不知的事

文章導讀：商住公寓又可稱為商務公寓，商務住宅，根據(jù)不同的形態(tài)又可以細分為soho，scho，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的物業(yè)，在產(chǎn)權上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來出現(xiàn)的一種極具投資價值的物業(yè)。

商住公寓又可稱為商務公寓，商務住宅，根據(jù)不同的形態(tài)又可以細分為soho，scho，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的物業(yè)，在產(chǎn)權上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來出現(xiàn)的一種極具投資價值的物業(yè)。

商住公寓的概念大概出現(xiàn)于1998年底，當時在紫竹橋附近的嘉慧苑，其前身就是一個寫字樓，因?qū)懽謽鞘袌霾痪皻?，開發(fā)商將其改造上層居住、下層辦公的準商住公寓而受到成長型中小企業(yè)的寵愛，之后北京市又出現(xiàn)一批類似的項目，但不論從規(guī)劃設計，還是商務配套都無法和區(qū)域內(nèi)的寫字樓相抗衡，而且里面存在的主體歸屬，安全保障等問題也曾經(jīng)在1999年和2000年引起京城頗多討論和關注。

2002年soho現(xiàn)代城正式亮相，它給人們帶來了新的居家辦公理念，商住公寓以一種全新的面貌出現(xiàn)，設計上絲毫不亞于寫字樓的豪華尊貴，商務配套和生活配套也讓用戶耳目一新，后來市場上又出現(xiàn)了"只商不住"的純商務公寓和"商住分區(qū)"的商住公寓，市場進入一個新的開發(fā)熱潮。預測今年無論是在商務中心區(qū)還是中關村一帶商住寓所的上市量都會比較大，商住寓所的投資依舊是市場的關注熱點。

商住公寓的出現(xiàn)，是市場細分的結(jié)果。北京作為首都，是全國的政治、經(jīng)濟、文化、信息、交通中心，加上宏觀經(jīng)濟的良好發(fā)展，入世和申奧成功等利好因素的刺激，吸引了眾多人才到北京來創(chuàng)業(yè)投資。在創(chuàng)業(yè)初期，他們?nèi)藬?shù)較少，流動性較高，創(chuàng)業(yè)資本低，對辦公地點價格的敏感度較高，這時價格偏低，商務環(huán)境較好的商住公寓就滿足了這部分市場的需求。此外，大量的小型外地企業(yè)進京，也對商住公寓產(chǎn)生了巨大的需求。而作為寫字樓的主要需求客戶外資企業(yè)，自從9.11事件之后，對寫字樓的需求就處于停滯狀態(tài);國有大型企業(yè)則由于前期的購買和租賃，現(xiàn)在的需求也基本飽和。所以寫字樓的市場需求，已經(jīng)明顯出現(xiàn)頹勢，估計今年寫字樓的價格還會一路看低。

而中低檔的寫字樓本身就是市場的淘汰物，不說其商務配套跟不上市場需求，就是其外立面裝修就給人"土"的感覺，相信今年會有更多的中低檔寫字樓改作純商務的商住公寓上市。

目前北京市大概有將近90個商住公寓項目，總建筑面積幾百萬平米左右，主要集中在CBD及其輻射區(qū)、中關村和亞運村。其中CBD以及輻射區(qū)域的分布呈現(xiàn)"亮馬橋-東直門-國貿(mào)-廣渠門"態(tài)勢,在亮馬橋商圈,像早期的賓都苑，力鴻花園，金島花園，康麗大廈以及近期的英特公寓,上海中心等都是該區(qū)域典型的商住公寓;

其次就是以東方銀座為代表的東直門區(qū)域,集中了東方銀座,元嘉國際,住邦2000等商住公寓;隨著CBD規(guī)劃的出臺，CBD核心區(qū)投資價值明顯看漲，濃厚的商務氛圍和成熟的商務配套造就了soho現(xiàn)代城,優(yōu)士閣等商住公寓的輝煌;中關村以及亞運村區(qū)域本身就是京城商住的發(fā)源地,除了匯園公寓,天創(chuàng)世緣這樣的早期項目,像韋伯豪、天行建，長遠天地和陽明廣場等項目也都是定位于中小成長型企業(yè)的商住公寓。

此外,望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、南城的楓樺豪景也都是新一代商住公寓的代表.預計2003年京城商住公寓的總開發(fā)量至少在80萬平米以上,其中城南不會有類似的項目出現(xiàn)，西邊的西直門區(qū)域會有一些項目,北面的中關村和亞運村仍將是開發(fā)的重點區(qū)域,而東面的朝陽路附近則會成為新的熱點區(qū)域.

其實,中小型客戶之所以選擇商住公寓作為辦公場所,不外乎是沖著商務公寓低廉的價格,而商住公寓之所以價格較低,完全是政策不健全所導致.如下表所示,商住公寓完全是開發(fā)商利用住宅立項從寫字樓市場獲利的結(jié)果.表-各種項目的立項規(guī)劃原則 物業(yè)類型 使用年限 按揭政策 出讓金(每平方米)使用規(guī)范 商住兩用樓70年8成20年650-800元 按公寓(低標準)商務樓70年8成20年650-800元 按公寓(高標準)寫字樓50年6成10年1300元以上 按寫字樓(高標準)。

市場需求的變化.隨著近年來商務公寓開發(fā)量的增加,產(chǎn)品同質(zhì)化問題也愈加明顯,故而如何根據(jù)市場需求的變化,開發(fā)出具有個性化的產(chǎn)品將是取勝的關鍵.商務公寓概念的問題，從2002年出現(xiàn)，2003年基本上公認了，不叫商務樓，叫商務公寓。