某城房企集體違約引崩盤 當(dāng)?shù)厝瞬桓以儋I房

本應(yīng)是銷售旺季的“金九銀十”，邯鄲卻出現(xiàn)了多個樓盤停售的怪現(xiàn)象。

“停售也是迫不得已，現(xiàn)在邯鄲很多人都不敢買房了，因為很多開發(fā)商都有民間集資，購房者怕他們像其他跑路的開發(fā)商一樣，拿著預(yù)售款跑路?！焙惸持椖渴蹣翘幑ぷ魅藛T表示。

與多樓盤停售相對的，是邯鄲市不斷涌出的爛尾樓。據(jù)《華夏時報》記者調(diào)查了解，目前邯鄲市已有金世紀(jì)家園、富匯豪庭等多個項目停工，開發(fā)商不知去向。

已盛行近10年的河北邯鄲房地產(chǎn)民間集資大潮，在今年終于暴露危機。當(dāng)?shù)佚堫^開發(fā)商金世紀(jì)地產(chǎn)董事長史虞豹兩個月前跑路后，至今下落不明，這一事件推倒了邯鄲當(dāng)?shù)囟鄠€開發(fā)商集體違約的多米諾骨牌。

據(jù)《華夏時報》記者調(diào)查了解，邯鄲當(dāng)?shù)囟鄠€開發(fā)商以年息20%甚至30%的高額利息為誘餌，短短數(shù)年間集資數(shù)十億，將這些資金支付土地出讓金或作其他用途。當(dāng)不斷加速的圈地、融資戲碼遭遇樓市下行的困境時，這些開發(fā)商無法繼續(xù)這場豪賭。

“爛尾”多米諾倒下

對邯鄲樓市而言，自7月份卷起的違約風(fēng)暴給本就疲憊的邯鄲樓市更沉重的打擊，自8月底以來，邯鄲多個售樓處已經(jīng)停售。

“一方面受邯鄲開發(fā)商集資借貸的影響，邯鄲當(dāng)?shù)厝硕既诵幕袒?，陷入觀望，另一方面，由于集資事件牽涉的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商太多，很多房企都在自謀出路，根本無心賣房?！睂Ξ?dāng)?shù)貥鞘惺至私獾臉I(yè)內(nèi)相關(guān)人士劉淼對記者表示。

此外，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商大多是以項目開發(fā)初期“賣房號”等方式進(jìn)行銷售，而這種方式也是開發(fā)商集資的一種方式，因此在當(dāng)?shù)卣块T對開發(fā)商集資事件展開調(diào)查期間，以這種方式售房的項目與多個售樓處停售相伴隨的，是相繼出現(xiàn)停工的多個爛尾盤，本報記者9月18日來到金世紀(jì)地產(chǎn)旗下的金世紀(jì)花園項目，發(fā)現(xiàn)該項目大部分樓體已經(jīng)封頂，但早已停工，售樓處空無一人，但其寫字樓部分早已售罄，住宅也銷售了大部分。

據(jù)邯鄲市官方公開消息顯示，卓峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在運作的6個項目如愛佳斯嘉、富匯豪庭等受集資借貸人兌付的影響，基本也都已停工，其中的三個項目所占土地面積達(dá)384畝之多。

“邯鄲近期出現(xiàn)的大量爛尾樓盤都與近期出現(xiàn)的民間借貸危機相關(guān)，為避免事態(tài)繼續(xù)擴大，相關(guān)政府部門要求相關(guān)房企盡可能兌付部分資金，為此不少開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂?！眲㈨蹈嬖V記者。

劉淼還透露，除了民間集資款需要開發(fā)商兌付，由于邯鄲的集資事件影響很大，不少供應(yīng)商和施工方都要求提前結(jié)清部分款項，“很多款項本來應(yīng)該年底結(jié)款的，但出事之后，供應(yīng)商和施工方都趕來要賬，生怕跑路的開發(fā)商越來越多?！眲㈨等缡钦f。

近百億集資“黑洞”

邯鄲大量爛尾樓的出現(xiàn)，暴露出當(dāng)?shù)亻_發(fā)商近百億民間借貸“黑洞”。

“邯鄲多個開發(fā)商集體違約出現(xiàn)在今年7月份，當(dāng)時卓峰房地產(chǎn)公司從7月1日開始停息，金世紀(jì)地產(chǎn)也在7月上旬貼出公告稱停止支付投資人利息，隨后才得知這兩個開發(fā)商的老總馬海晨、史虞豹均已逃離邯鄲?！苯鹗兰o(jì)及卓峰房地產(chǎn)債權(quán)人告訴記者。

9月18日，邯鄲金世紀(jì)國際商務(wù)中心26層座無虛席，這里曾經(jīng)是金世紀(jì)地產(chǎn)公司的開會大廳，但如今已經(jīng)成為債權(quán)人的商討中心。當(dāng)日，數(shù)十位債權(quán)人以及金世紀(jì)地產(chǎn)內(nèi)部員工向記者介紹了金世紀(jì)地產(chǎn)的民間集資路線。

“從2006年開始，金世紀(jì)地產(chǎn)開始向內(nèi)部員工以無抵押純借貸形式融資，當(dāng)時承諾的月息從2分到3.5分不等。”負(fù)責(zé)金世紀(jì)地產(chǎn)相關(guān)審核工作的李巖(化名)對記者表示。

“后期，隨著金世紀(jì)地產(chǎn)開發(fā)的項目越來越多，其集資借貸的利息也越來越高，范圍擴大到員工親屬和朋友?！崩顜r對記者補充道，“開始只有投資500萬以上才給月息3分，后來只要投資100萬以上，月息就高達(dá)3分。”

除了無抵押借貸外，金世紀(jì)地產(chǎn)還以商鋪拍賣、商鋪抵押等形式向投資者融資，其承諾的年回報率均在20%以上，合同期限為5年到10年不等。

短短幾年間，憑借著各種方式的高息民間借貸、集資，金世紀(jì)地產(chǎn)將自身產(chǎn)業(yè)越做越大，其開發(fā)范圍從邯鄲一路擴展至臨沂、蘇州、重慶、斐濟等多地。在金世紀(jì)的“示范”作用下，當(dāng)?shù)睾芏嚅_發(fā)商也開始效仿。

據(jù)邯鄲市幫扶處置工作組公布的消息顯示，卓峰房地產(chǎn)公司對外融資始于2011年下半年，主要渠道是內(nèi)部員工集資、組建專門的集資小組向社會募集，融資規(guī)模大約16億元，融資利息在2分至5分之間，涉及融資人數(shù)大約1萬人。

另據(jù)記者整理統(tǒng)計相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，邯鄲目前有數(shù)十個開發(fā)商、約300個房地產(chǎn)項目，其中進(jìn)行民間融資的至少超過半數(shù)，僅以目前遭遇債權(quán)人追債的開發(fā)商計算，其融資總額就已經(jīng)超過60億元，若算上其他開發(fā)商其融資總額度恐超過百億。

目前，在金世紀(jì)地產(chǎn)和卓峰房地產(chǎn)停止付息、老總跑路之后，邯鄲不少涉及民間借貸的開發(fā)商都紛紛停止向投資人履約付息。

或引發(fā)崩盤危機

在記者接觸的多位債權(quán)人中，很多債權(quán)人直指造成目前開發(fā)商融資違約的根源在于政府監(jiān)管的疏松縱容。

“這些參與集資的開發(fā)商在拿地、開發(fā)、預(yù)售等多個環(huán)節(jié)都存在證件不全的情況，驗資過程也不透明。以思特利為例，在今年8月23日停止如約付息后，該公司居然還能競拍獲得土地?！币晃凰继乩麄鶛?quán)人向記者指出。

邯鄲市對民間集資的縱容，正是源于地方政府對土地財政的依賴。2012年，邯鄲市土地出讓金達(dá)到41億元，同年，邯鄲市全部財政收入達(dá)到329.1億元。當(dāng)?shù)毓_信息顯示，加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)稅收，當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)收入占其財政收入的40%左右。

“邯鄲當(dāng)?shù)卮蟛糠珠_發(fā)商都有很深的背景或者政府資源，基本上控制著當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌觯獾仄胀ㄩ_發(fā)商一般都進(jìn)不去，這意味著他們將成為影響當(dāng)?shù)貥鞘械那缬瓯怼！焙颖笔”６ㄊ幸患曳康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對記者表示。

金世紀(jì)地產(chǎn)內(nèi)部員工還向記者透露，史虞豹在2013年被評為河北省人民檢察院人民監(jiān)督員，任期至2018年10月17日。而金世紀(jì)地產(chǎn)也一直是邯鄲重點扶持企業(yè)，其所獲土地都是邯鄲的地段，但拿地價格卻很優(yōu)惠。

此外，邯鄲誠信大廈項目投資商之一、邯鄲市潔泰環(huán)?？萍奸_發(fā)有限公司的董事長任憲勇就是政協(xié)委員，同時也是河北永鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司法人，而據(jù)誠信大廈債權(quán)人吳某(化名)的辯護(hù)律師張律師表示，誠信大廈民間集資總額達(dá)8個億，如今也已違約停止付息。

在這一背景下，邯鄲開發(fā)商紛紛陷入資金困局，無疑將引發(fā)當(dāng)?shù)貥鞘姓鹗帯?

“今年整體樓市的大環(huán)境就比較低迷，邯鄲開發(fā)商跑路的消息出來后，市場的成交受到了很大影響，月成交量只有幾百套。”劉淼告訴記者。

據(jù)邯鄲當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究機構(gòu)人士分析，邯鄲在售和預(yù)售的商品房項目共約3480萬平方米。而2013年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，以此測算，當(dāng)?shù)厣唐贩看媪啃枰?0年。

“由于金世紀(jì)地產(chǎn)等開發(fā)商民間集資的利息均高達(dá)20%-30%，因此要支付這些高額利息就需要旗下房地產(chǎn)項目的售價每年漲幅至少要與利息同步。但從目前邯鄲的價格來看，并不能支撐這一漲幅?！鄙鲜龊惍?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究機構(gòu)人士指出。

數(shù)據(jù)顯示，今年8月，邯鄲住宅市場的月成交均價達(dá)到4900元/平方米，但早在2012年，邯鄲商品房的成交均價就達(dá)到了4760元/平方米，近兩年的增長十分乏力。

此外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站戀家網(wǎng)還顯示，2012年邯鄲樓盤開發(fā)綜合成本全面進(jìn)入4000元/平方米的時代，相比當(dāng)年邯鄲商品房4760元/平方米的均價，其平均利潤不高于19%。

“目前邯鄲市政府也著急處理此事，這不僅是為了救活當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，也是為了救活當(dāng)?shù)厥袌?，否則邯鄲樓市真有崩盤的可能。”劉淼指出。

而記者從債權(quán)人處得到的消息顯示，邯鄲市政府正在給金世紀(jì)地產(chǎn)尋找并購者，以救活一直以來的重點企業(yè)。此前當(dāng)?shù)卦c中信證券(13.11，　0.12，　0.92%)商談半個月未果，現(xiàn)在又聯(lián)系河北財達(dá)證券，但終能否成功尚未可知，其他多家違約的開發(fā)商如思特利、河北正大公司、誠信大廈等還未有正式解決條約出臺。