綠地控股吉盛偉邦家具村 誰來維護(hù)商戶利益

??6月8日清晨，一輛挖掘機(jī)緩緩駛進(jìn)上海青浦嘉松中路的綠地吉盛偉邦家具村(下稱家具村)，他們的任務(wù)，是受綠地之托拆除家具村標(biāo)志性建筑物紅房子。施工不久，家具村內(nèi)諸多商戶聞訊趕來，合力中斷了這場拆遷。

??一個月之后，筆者實(shí)地走訪家具村，首先映入眼簾的即是這座已破敗不堪的紅房子。如今，很難將這里的景象與家具村曾經(jīng)的輝煌聯(lián)系在一起。在紅房子內(nèi)，分散著幾個維權(quán)的商戶，為防止拆遷隊(duì)再次對紅房子下手，他們在炎炎夏日里駐守于此。

??拆紅房子的，是家具村的“新主人”綠地。

??“保衛(wèi)”紅房子的，是家具村的百余家商戶。

??這場別樣的拆遷對抗，已經(jīng)在家具村持續(xù)了數(shù)月。

??一切，要從2019年9月綠地對家具村的收購和一紙《升級改造告知函》說起。

??綠地23.49億元收購吉盛偉邦

??一紙改造函讓家具村“硝煙四起”

??2019年9月16日，綠地控股以23.49億元的價格收購上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經(jīng)營管理有限公司50%股權(quán)。在此之前，上海吉盛偉邦綠地國際家具村是綠地與吉盛偉邦家具集團(tuán)的合營公司。收購之后，綠地成功持有吉盛偉邦家具村100%股權(quán)。

??綠地成為家具村唯一股東后，當(dāng)即發(fā)出一份《升級改造告知函》，而落款日期卻為9月6日。告知函中，綠地宣布家具村自2019年11月起將啟動升級改造，擬用4年時間將家具村升級成市西科技園，并同步引入總部辦公、酒店公寓、商業(yè)配套、鄰里中心等功能業(yè)態(tài)。

??一“函”激起千層浪，上海最美家具村的寧靜就此被打破，商戶與綠地之間的抗?fàn)幾源死_序幕。

??商戶拆遷、破產(chǎn)，蒙受巨額損失

??百余家商戶尚未撤場仍在維權(quán)中

??綠地走上對家具村的升級之路后，首當(dāng)其沖受到波及的，就是家具村內(nèi)的商戶。據(jù)資料顯示，從2007年開業(yè)至今，家具村擁有14大家具建材主題館和580個工廠旗艦店。升級的車輪，必將碾過這些商戶投入了巨大財力、人力經(jīng)營的門店。

??據(jù)家具村7月2日通過官方微信呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)顯示，目前已有280家商戶完成撤場。另據(jù)留守商戶介紹，目前還有100余戶商家尚未撤場并堅(jiān)持維權(quán)。

??如今，家具村內(nèi)不復(fù)往日繁華。剩下的，只有彼此支撐和依靠、以期團(tuán)結(jié)維權(quán)的商家。

??在家具村的全屋定制館內(nèi)， 據(jù)一位主營樓梯的商戶介紹，她與家具村合同簽約始于2019年6月，自己的裝修團(tuán)隊(duì)提前于5月進(jìn)場、耗時數(shù)月、花費(fèi)約100萬裝修展位，突然于9月接到升級改造函。

??雖然此后展位于10月1日如期開張，但在家具村的升級改造和2020年初疫情的影響之下，商戶入不敷出。與之有同樣遭遇的還有大家耳熟能詳?shù)纳衅放湔?，幾乎和前述主營樓梯的商戶在同一時間與家具村簽約和開張營業(yè)。

??在全屋定制館三層，商戶們面臨的狀況更為嚴(yán)峻。這一層，不少商戶已被切斷電源和水源。一位商戶介紹：她是三個孩子的媽媽，上有80多歲的父母。入駐家具村時，原本計劃在家具村最少要經(jīng)營10年以上，裝修等前期投入花去近300萬，其中不少還是借款。如今因家具村的改造，不光沒有新增客戶，更甚的是不少前期簽約的客戶因?yàn)閾?dān)心售后紛紛前來退單，經(jīng)濟(jì)損失巨大。這位女士在講述自己的遭遇時，悲切難掩。

??還有商戶是加盟或代理某些高端品牌的，品牌授權(quán)費(fèi)用高昂。且品牌具有區(qū)域保護(hù)特色?！凹揖叽逯?，目前沒有任何合適的去處”。一位商戶如是介紹。

??“綠地在2019年8月還在正常招商，收購絕非一蹴而就，這就是坑新的商戶入駐”……有一位商戶這樣直抒胸臆。

??每一家還未撤場的商戶，幾乎都有著自己的一本“辛酸賬”。有身懷六甲跟隨維權(quán)隊(duì)伍與綠地對抗的、有裝修進(jìn)行到一半被綠地叫停的、有在黑燈瞎火的環(huán)境下堅(jiān)持營業(yè)的…

??更有戲劇性的是，在家具村的部分沿河地帶，分布著一些早年間修建下的違章建筑。不少承租了家具村這些違章建筑的商戶，在這次升級改造過程中，被迅速清退和拆除。

??賠償安置方案遲遲未能給出

??綠地率先起訴三家商戶且勝訴

??自2019年9月綠地發(fā)布升級改造函以來，近一年時間商戶們維權(quán)路上奔走于綠地、信訪辦、區(qū)政府、市政府之間。

??在2019年9月24日，在多方協(xié)調(diào)之下，綠地集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)首次承諾家具村可以保證持續(xù)經(jīng)營18個月;并于隨后的9月28日承諾減免9-10月的租金和管理費(fèi)用。

??對于商戶們最為關(guān)切的固定投資損失、預(yù)期經(jīng)營利潤損失、品牌授權(quán)流失損失、拆遷過渡期損失等具體的賠償方案，綠地卻一直遲遲未回應(yīng)。

??對于承諾的18個月的正常經(jīng)營所需的環(huán)境，綠地則采取了一些讓商戶難以理解的行動。

??2020年1月2日，商戶們收到撤場及催款通知，依然按原合同價催收租金，并且通知將會對其展位停電、封門等強(qiáng)行措施。于商戶而言，家具村前途未卜，經(jīng)營環(huán)境沒有保障，再繼續(xù)繳納租金只會增加損失。尚未撤場的商戶大多未再如期繳納租金。從目前的情況來看，綠地也的確是采取了停電停水等措施，一位商戶無奈地表示：“部分展館的衛(wèi)生間也禁用了”。

??2020年4月8日，綠地有了進(jìn)一步行動——于家具村市場的各個大門口豎起了“提醒客戶謹(jǐn)慎下單”的超大黃牌。這幅黃牌，商戶形容其為綠地在“自己搞黃自己”，被詬病為進(jìn)一步破壞經(jīng)營環(huán)境。

??2020年6月，即上演了前述的拆除紅房子這樣的升級版對抗。

??6-7月2個月時間，共有20余起綠地家具村起訴商戶的合同糾紛開庭，加上更早審理的訴訟，被起訴商戶約占尚未撤場商戶的20%。

??7月2日，家具村的官方微信“吉盛偉邦家具村”發(fā)文《判決書又來了!》，稱近期已有三家商戶判需要支付家具村租金及管理費(fèi)。并重申“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持”。

??商戶介紹，在家具圈，展位與商場大多是一年一簽，但到期自動續(xù)簽也是不成文的規(guī)定。商戶們正是基于對家具村的信任，本著長期經(jīng)營的愿景、前期大量投入資金。

??本次，筆者也實(shí)地走訪了“家具村第一案”的商戶——上海語橡家居。根據(jù)法院判決，被告語橡家居需支付家具村111萬余元。如今，語橡家居依舊尚未撤場，被斷水?dāng)嚯姾螅揽孔约旱陌l(fā)電機(jī)為自己的展位供電。

??上海市浩信律師事務(wù)所律師王俊偉表示：

??從法律角度，家具村和商戶之間是房屋租賃合同關(guān)系，涉案房屋即使出售、轉(zhuǎn)讓，商戶也享有租賃的權(quán)利，買賣不破租賃是解決本案應(yīng)恪守的第一原則。從篩選租約到期容易勝訴案件起訴、一戶一議等方式來看，家具村明顯有備而來，采取分化策略、各個擊破，作為商戶來講，明顯處于不利地位。

??商戶應(yīng)該收集對方承諾繼續(xù)經(jīng)營18個月等證據(jù)，來減輕或者免除自己責(zé)任;收集對方明知要升級改造來證明對方惡意違約給自己造成損失，這樣才有可能扭轉(zhuǎn)敗訴局面，最大限度的降低自己的損失。

??城市更新、騰籠換鳥

??綠地在家具村的一盤大棋

??綠地為何為了升級改造不惜與諸多商戶對抗?究其原因，還是因?yàn)榫G地看中的是，升級之后的家具村土地價值，實(shí)在誘人。

??據(jù)未經(jīng)審計的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，家具村總資產(chǎn)為14.46億元，總負(fù)債為8.06億元，凈資產(chǎn)為六點(diǎn)四億元，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.52億元，凈利潤為2586萬元。家具村股東權(quán)益賬面值為6.14億元，評估值為48.38億元，評估增值額42.24億元，增值率687.63%，翻了近7倍的增值。

??家具村列入評估范圍的證載建筑面積共計30.50萬平方米，由于家具村獲得上述房地產(chǎn)時間較早，房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲導(dǎo)致評估增值較大。30.5萬平方米，評估值為48.38億元，一平米約1.57萬元。在競爭日益激烈的上海土拍市場，以這樣的低成本獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)幾乎難以實(shí)現(xiàn)。

??家具村鄰近大虹橋商務(wù)區(qū)，緊靠在建的市西軟件信息園核心規(guī)劃區(qū)，近17號線嘉松中路站，周圍產(chǎn)業(yè)布局完善。綠地升級改造，實(shí)現(xiàn)土地價值收益的最大化。據(jù)初步確認(rèn)核算，物業(yè)估值將在賬面上為綠地帶來約21億元的投資收益。

??當(dāng)綠地對家具村的商業(yè)升級與一個個中小商戶的合法經(jīng)營權(quán)益產(chǎn)生沖突時，如何妥善安置商戶?這的確是需要探討和摸索出一套行之有效的應(yīng)對機(jī)制。

??有商戶在經(jīng)歷綠地家具村的拆遷之前，曾在2019年5月經(jīng)歷了上海松江莘潮國際家居的拆遷。經(jīng)歷2次拆遷的他，表示莘潮的做法比綠地更合理也更人性化。此外，這位商戶還介紹道：吉盛偉邦虹口曲陽路商場也同樣經(jīng)歷過拆遷，3萬多平方米展示面積內(nèi)的商戶也得到了妥善的安置。

??類似的事件，在上海、在家具圈，不是第一次發(fā)生。綠地，本可以做得更好。

??綠地家具村的升級，于家具村，將是一次華麗轉(zhuǎn)身的機(jī)會;于綠地，是實(shí)現(xiàn)土地價值收益最大化的重要途徑，將帶來顯著的投資收益。升級之路，無期限的拖延和粗暴的拆遷，終究不是高效解決問題的辦法。