震驚！不用花錢也能炒房？

　　現(xiàn)如今房?jī)r(jià)是越來(lái)越貴，這大多是被炒出來(lái)的。近日，一道無(wú)本炒房算術(shù)題的出現(xiàn)，可謂是震驚大多數(shù)人，不用花費(fèi)一分一毫就可以將房?jī)r(jià)炒起來(lái)，不論是漲還是跌，都不會(huì)虧錢。這道無(wú)本炒房算術(shù)是怎么樣的呢?下面就跟裝修網(wǎng)小編一起來(lái)看看吧。

　　鳳凰財(cái)經(jīng)(finance_ifeng)綜合鳳凰國(guó)際iMarkets、Wind資訊(ID:windzxsh)報(bào)道

　　近日，社交媒體上瘋傳一線城市炒房的“模式”，通過(guò)這種方法，炒房者可以通過(guò)已有房產(chǎn)套取銀行資金，套取的資金可以拿去繼續(xù)炒房;同時(shí)，這樣操作風(fēng)險(xiǎn)完全丟給了銀行，炒房者不擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。

　　這道炒房的算術(shù)題突然火了，好像一時(shí)間大家都找到了炒房的“秘笈”。

　　“無(wú)本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”炒房模式瘋傳

　　上述一線城市炒房“模式”是這樣：夫妻在北京有套房，老公把房子只寫在老婆名下，然后假離婚?，F(xiàn)在房市價(jià)700萬(wàn)元，老公讓老婆把房子1000萬(wàn)元賣給他，首付300萬(wàn)元，貸款700萬(wàn)元。這樣，夫妻倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬(wàn)元。用這700萬(wàn)元投資的收益，剛好可以用來(lái)還房貸。

　　如果房?jī)r(jià)大跌，丈夫就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子就在高位變現(xiàn)了;如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，丈夫還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣出去，再賺差額。這樣不管漲跌，穩(wěn)賺不賠，且會(huì)炒高房?jī)r(jià)。

　　網(wǎng)絡(luò)上流傳的說(shuō)法是：現(xiàn)在京滬深很多人都這么做，這就是“次貸危機(jī)”的來(lái)源。誠(chéng)然，價(jià)值700萬(wàn)元的房產(chǎn)，買房者拿到700萬(wàn)元的貸款，實(shí)際上就是零首付，這和2008年次貸危機(jī)時(shí)美國(guó)銀行業(yè)給予低收入群體零首付的做法，實(shí)際上是相同的。

　　也許，許多人看到這個(gè)段子會(huì)熱血沸騰。但是，這個(gè)邏輯不一定對(duì)!

　　1、銀行有自己的風(fēng)控部門，不一定會(huì)批準(zhǔn)貸款的!

　　700萬(wàn)的房子，你要以1000萬(wàn)成交，這個(gè)價(jià)格可不是高出周邊房?jī)r(jià)一點(diǎn)點(diǎn)，而是1/3，傻子都能看出問(wèn)題的。何況銀行也是要盈利的，員工考核都有指標(biāo)的，壞賬呆賬它可不愿意背的。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行也會(huì)搜一下周邊的成交價(jià)來(lái)判斷是否合理。你自詡聰明，銀行有那么多經(jīng)濟(jì)學(xué)家，肯定不會(huì)比你笨。

　　也許，你有新的想法了。中國(guó)是一個(gè)走關(guān)系的大國(guó)，凡事出點(diǎn)錢就能搞定了。真的是這樣的嗎?當(dāng)然，你可以嘗試去買通信貸員之類，送錢又送禮，還求爺爺告奶奶的，這個(gè)成本你得需要考慮下值不值呢。況且，現(xiàn)在的反腐之風(fēng)下，誰(shuí)能保證銀行的信貸員愿意冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢?

　　或許，你也覺(jué)得700萬(wàn)的房子賣出1000萬(wàn)太高。理論上你也可以變通下，比如700萬(wàn)變成750萬(wàn)也可以，這個(gè)問(wèn)題確實(shí)不大。但是，作為一個(gè)正常人，要以離婚為代價(jià)去賺那點(diǎn)小錢，萬(wàn)一傳出去，閑言碎語(yǔ)也不一定是你能夠承受的。

　　所以從理論上和道德上看，可行性都不大。

　　2、你知道價(jià)值1000萬(wàn)的房子，貸款700萬(wàn)，需要多雄厚的財(cái)力證明嗎?

　　讓房地產(chǎn)中介告訴你吧!辦理房貸的時(shí)候，銀行為了證明你具有還款能力，是要求你提交收入證明的。這個(gè)收入證明需要和你的工資流水和工作單位綁定的，也許你會(huì)說(shuō)，我可以造假。但是一旦銀行發(fā)現(xiàn)了，這輩子你就與銀行各種貸款絕緣了。要知道，銀行是不會(huì)把錢貸給一個(gè)擅長(zhǎng)弄虛作假的騙子的，總之一句話，你的個(gè)人信用全毀了。

　　700萬(wàn)房貸，即使算上各種折扣，每月也要還款3萬(wàn)+。銀行一般要求還貸金額在月收入50%以下，以此推算你必須要開出稅后月收入6萬(wàn)以上的收入證明才能獲得批貸。

　　你確定你老板會(huì)給你開?你確定你的收入能達(dá)到這個(gè)水平嗎?不是每個(gè)人都能套現(xiàn)成功的。也許，高富帥可以，但是他們也犯不著這么費(fèi)勁的弄虛作假倒騰房子啊，他們是不差錢的主，買一個(gè)房子全款都OK的。能想出這種辦法的肯定是屌絲了。

　　3、你以為套現(xiàn)出了700萬(wàn)就萬(wàn)事大吉了?你接著要還這套被你估值1000萬(wàn)房子的貸款利息呢!

　　你如何能用套出的700萬(wàn)錢生錢呢?至少要獲得至少4%以上的年化收益才能補(bǔ)上貸款的利息呢。

　　你也許會(huì)買理財(cái)產(chǎn)品，但是近央行一再降準(zhǔn)放水，你覺(jué)得正規(guī)的理財(cái)產(chǎn)品利息還能高高在上嗎?會(huì)降啊。那種高利息的理財(cái)產(chǎn)品，你敢相信嗎?跑路的例子歷歷在目，E租寶就騙了無(wú)數(shù)人，多少投資人血本無(wú)歸。

　　到時(shí)候，你的700萬(wàn)追不回來(lái)，每月卻還要償還貸款，何苦呢?!而且還背上個(gè)離婚的笑話，這不是人財(cái)兩空嗎?

　　4、你考慮過(guò)這么做其實(shí)是犯罪的?

　　畢竟這種套現(xiàn)的行為是不走尋常路的，一旦你決定這么干了，必然抱著賭徒的心態(tài)，請(qǐng)你明白，你已經(jīng)不僅是違法而且是犯罪了。

　　中國(guó)是一個(gè)法治社會(huì)，政府在嚴(yán)厲打擊金融犯罪，絕不手軟。查閱一下資料，中國(guó)的《刑法》是這么定義金融詐騙罪的：

　　何為貸款詐騙罪?有下列情形之一，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金;數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。

　　萬(wàn)一真的東窗事發(fā)，你覺(jué)得有人能救你嗎?你這是犯法，懂嗎?

　　在樓市暴漲的背景下，把這片戰(zhàn)場(chǎng)留給有錢人吧，不管是政府讓農(nóng)民接盤還是讓學(xué)生接盤，沒(méi)錢就別買房，有錢也別用杠桿去買房，有能力有錢有膽識(shí)才去參與這場(chǎng)樓市的賭博游戲吧!一旦樓市泡沫破裂，你會(huì)跌得比股災(zāi)中的股民更慘。

　　中國(guó)地產(chǎn)泡沫正在接近瘋狂

　　3月1日多地相繼發(fā)布樓市新政。

　　廣東部分地區(qū)放松限購(gòu)鼓勵(lì)房補(bǔ)，叫停70/90政策;重慶公布房地產(chǎn)供給側(cè)改革方案，去存量壓增量降稅負(fù)。安徽則另辟蹊徑，以農(nóng)民宅基地帶動(dòng)城鎮(zhèn)住房去庫(kù)存，宣布發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)農(nóng)民退出宅基地進(jìn)城買房。沈陽(yáng)更是腦洞大開，下發(fā)22項(xiàng)房產(chǎn)新政，今后沈陽(yáng)高校畢業(yè)生可零首付購(gòu)房，零首付、零首付、零首付!重要內(nèi)容說(shuō)三遍，眼珠子要蹦出來(lái)了。

　　“零首付”來(lái)了! 丈母娘們?cè)摲赋盍耍憾加蟹?，選誰(shuí)當(dāng)女婿!?

　　段子手于是又忙活開了：

　　1.“零首付”來(lái)了! 丈母娘們?cè)摲赋盍耍憾加蟹?，選誰(shuí)當(dāng)女婿!?

　　2.女：“你有車嗎?”男：“沒(méi)有?！迸骸澳悄阌蟹繂?”男：“也沒(méi)有。”女：“那你還想什么親!”......男：“我是沈陽(yáng)的大學(xué)生?！迸骸坝憛捓?，老公!怎么不早說(shuō)!”

　　3.以前是假離婚的多，今后是假大學(xué)生多。

　　4.農(nóng)民工兄弟、大學(xué)生都優(yōu)惠過(guò)了。婦女同志們表示不服：三八節(jié)購(gòu)房會(huì)對(duì)女人優(yōu)惠不?兒童們表示不服：兒童節(jié)會(huì)優(yōu)惠么?單身狗表示不服：雙11優(yōu)惠不?愚人節(jié)表示不服：滾你x?愚人節(jié)傻子購(gòu)房難到不優(yōu)惠?

　　多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去化壓力巨大，政府出臺(tái)此舉意圖刺激購(gòu)房。不過(guò)，有人擔(dān)心中國(guó)版次貸的雛形出現(xiàn)了。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要相信政府的操盤能力，樓市反周期操作也是通行做法。

　　近，樓市真的是瘋了!不僅僅是沈陽(yáng)的零首付買房，農(nóng)民接盤之后再鼓搗學(xué)生接盤。這是中國(guó)樓市真實(shí)的寫照嗎?

　　過(guò)去幾個(gè)月，中國(guó)一線城市(北京，上海，廣州和深圳)的房?jī)r(jià)開始了新一輪的上漲。這一情況在二月變得瘋狂，中國(guó)各地都出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象。

　　當(dāng)我看到一些房地產(chǎn)廣告時(shí)，不禁問(wèn)自己：這是真的么?這個(gè)被稱為“家”的地方(在我看來(lái)僅僅是個(gè)廚房)竟然能賣出這樣的天價(jià)(9000美元/平方英尺)?

　　這則廣告出現(xiàn)在中國(guó)的網(wǎng)上房地產(chǎn)中介公司——鏈家地產(chǎn)的網(wǎng)頁(yè)上：6平方米要價(jià)380萬(wàn)人民幣(約合58.5萬(wàn)美元或9000美元/平方英尺)。坦白的說(shuō)，這個(gè)房子有一個(gè)好的賣點(diǎn)：位于一個(gè)好學(xué)區(qū)，靠近地鐵，不受房地產(chǎn)政策限制。但是9000美元/平方英尺是不是太瘋狂了?

　　你可能認(rèn)為這個(gè)小房子僅僅是個(gè)體事件，那么來(lái)看一看房?jī)r(jià)總體數(shù)據(jù)。

　　圖1：2015年6月以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)漲，開始進(jìn)入2010年和2013年時(shí)的快速上漲模式。

　　圖2：一線城市房?jī)r(jià)水平(深圳，北京和上海元/平方米)

　　中國(guó)三大一線城市房?jī)r(jià)的中位數(shù)為500美元-600美元/平方英尺(約合33000-43000元/平方米)。根據(jù)Trulia2015年的數(shù)據(jù)，紐約市房?jī)r(jià)的中位數(shù)為1500美元/平方英尺，舊金山為950美元/平方英尺。但是，上海市人均年收入中位數(shù)僅為15400美元/年，而紐約和舊金山分別為59000美元和84160美元。因此中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)與收入之比要高于美國(guó)一線城市。

　　圖3：2011年至2015年，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)變化比例。

　　所以，投資一線城市的房產(chǎn)能給投資者帶來(lái)穩(wěn)定的收益么?讓我們看一看房租的收益率。

　　圖4：中國(guó)一線城市過(guò)去8年房租收益率走勢(shì)圖

　　房租收益率的走勢(shì)是呈下降趨勢(shì)。當(dāng)前的房租收益率僅為2%。但是如果仔細(xì)觀察房租實(shí)際收益率，那則是另一幅畫面。

　　圖5：線城市房租收益率減去中國(guó)10年期國(guó)債收益率。

　　很顯然，如果你投資中國(guó)的房地產(chǎn)，你的實(shí)際收益將會(huì)是負(fù)的。你的投資回報(bào)將來(lái)自于未來(lái)的購(gòu)房者/投資者或是那些足夠蠢愿意以房租20-25倍的價(jià)格來(lái)買房的人們(如果他們真的可以負(fù)擔(dān))。

　　你一定很好奇中國(guó)人如何承擔(dān)如此之高的房?jī)r(jià)與收入之比。是的，你是對(duì)的。

　　中國(guó)普通民眾，甚至是白領(lǐng)/專業(yè)人士也無(wú)法負(fù)擔(dān)線城市的房?jī)r(jià)，但是他們可以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行“投資”，就像他們通過(guò)杠桿投資股市那樣。對(duì)于中國(guó)股市的杠桿總量，人們有一個(gè)預(yù)測(cè)。但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿情況卻無(wú)法預(yù)測(cè)。但是我們可以從別的方面一窺究竟。

　　1月中國(guó)新增人民幣貸款達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.51萬(wàn)億元，而企業(yè)存款僅增長(zhǎng)8000億元。這意味著，相當(dāng)一部分的貸款并沒(méi)有流入工業(yè)領(lǐng)域以支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這些錢去了哪里?加上1月中國(guó)股市兩融余額下滑的事實(shí)，很顯然你已經(jīng)有了答案。

　　除了杠桿部分，信貸部分讓人更加擔(dān)心的一個(gè)方面是房屋的首付款。對(duì)于投機(jī)者來(lái)說(shuō)，他們會(huì)在同一地區(qū)買入多套房產(chǎn)。以此，投機(jī)者可以通過(guò)房屋數(shù)來(lái)“操控”一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)。根據(jù)中國(guó)目前的房屋銷售規(guī)定，房屋首付要求為25%-30%。因此信貸部分所需要的現(xiàn)金是非常巨大的(一線城市的平均房?jī)r(jià)為120-150萬(wàn)美元/套，100套房屋25-30%的首付在中國(guó)是一個(gè)巨大的數(shù)字。是的，沒(méi)有錯(cuò)。100套是中國(guó)投機(jī)者購(gòu)買房屋的數(shù)量)。

　　以下是投機(jī)者解決這些問(wèn)題的方法：

　　一、房地產(chǎn)中介提供首付的貸款。

　　為刺激交易和掙得傭金，中國(guó)的房地產(chǎn)中介可以為首付款提供50-70%的貸款以保證購(gòu)房者有足夠的資金完成交易。事實(shí)是，購(gòu)房者可能僅僅需要支付首付款的10%(中介將會(huì)貸給購(gòu)房者30%首付的70%)就可以完成交易。這一投機(jī)杠桿使得首付款的杠桿從1：3放松至1：10。

　　因此，購(gòu)房者不僅僅欠著銀行的錢，同時(shí)還有中介的錢。這一切在一個(gè)房?jī)r(jià)迅速上漲的市場(chǎng)中并不是什么問(wèn)題。投機(jī)者可以很快清空自己囤積的房子并大賺一筆。投機(jī)者所需要的僅僅是有足夠的貸款來(lái)撬動(dòng)泡沫。

　　首付款杠桿的規(guī)模有多大?從中國(guó)三家中介(鏈家，我愛我家和搜房網(wǎng))的公開信息來(lái)看，這一規(guī)?？赡苓_(dá)到5000億人民幣。眾籌是通過(guò)向一大批人進(jìn)行集資以對(duì)某一項(xiàng)目進(jìn)行投資，很多眾籌行動(dòng)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行的。眾籌在科技領(lǐng)域非常受歡迎，但是在中國(guó)，投機(jī)者通常將眾籌的來(lái)的資金押注到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

　　諷刺的是，投機(jī)者使用微信作為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)來(lái)組織眾籌獲得資金。這些天，你走進(jìn)上海任意一家星巴克，你都可以聽到人們?cè)谟懻摫娀I“房地產(chǎn)投資”。問(wèn)題是，眾籌所得，用于首付的資金很難厘清所有權(quán)的問(wèn)題，因?yàn)椴豢赡茉谝环莘课輩f(xié)議下寫上100個(gè)或200個(gè)人的名字。

　　中國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前瘋狂的泡沫和過(guò)去兩年中中國(guó)股市的泡沫非常相似。

　　當(dāng)杠桿泡沫破裂時(shí)，結(jié)果將會(huì)是非常慘烈的。

　　隨后，彭博社發(fā)表了題為“中國(guó)媒體就一線城市房?jī)r(jià)瘋漲發(fā)布警告”的文章：

　　“新華社記者表示，一些開發(fā)商和房地產(chǎn)中介通過(guò)制造需求強(qiáng)勁的假象來(lái)誘導(dǎo)恐慌的購(gòu)房者盡快下決定。新華社援引未確認(rèn)身份的分析師的數(shù)據(jù)，深圳超過(guò)30%的購(gòu)房者的購(gòu)房目的是進(jìn)行投資。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該阻止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲以及抑制利用金融杠桿的投機(jī)性購(gòu)房需求?！?

　　之前所有人一擁而入的擠進(jìn)股市，結(jié)果損失慘重。現(xiàn)在這一幕在房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)。

　　你看懂這道無(wú)本炒房算術(shù)題了嗎?這就是次貸危機(jī)來(lái)源?有不少的市民購(gòu)買房子是為了炒房，這也就致使房?jī)r(jià)瘋狂飆升的現(xiàn)象。

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