房租暴漲是什么原因 長租公寓導致房租暴漲是真的嗎?

2018-09-07 09:56 來源: i黑馬 作者:吳杰超 閱讀(

  近一段時間,大家茶余飯后,討論多的話題應該就是房租,很多人都覺得是這些突然冒出來的長租公寓,推高了房租,事實真的是這樣嗎?

房租暴漲是什么原因 長租公寓導致房租暴漲是真的嗎?

房租暴漲是什么原因 長租公寓導致房租暴漲是真的嗎?

  關于房租的討論,緣起網(wǎng)友陳先生在水木社區(qū)發(fā)布的一則帖子。該帖子稱,“自家房子要出租,在天通苑,120平方米三居,心理預期是7500元每月。來了中介“自如”和“蛋殼”兩幫人,“自如”報價9500元/月;“蛋殼”急了,加了300元;幾輪競爭過后,“蛋殼”給到了10800/月?!?

  大家都認為,長租公寓平臺在資本加持下,以瘋狂爭搶的姿態(tài)進入租房市場,成為直接拉高房租的“野蠻者”。那么,當下的租房市場到底怎么樣呢?

  隨著房地產(chǎn)調控的加碼,再加上建設住房長效機制的號召,落實租售兩條腿走路的方針,我國租賃市場的發(fā)展被抬上了風口。一個新的時代要到來了,這個時代可以稱之為“租賃時代”。

  從供應端來看,如北京、上海、深圳等地,房價水平高、流動人口占比高、人口總量大,房屋存量本身即存在剛性的缺口,導致租賃的實際和潛在供給能力都相對有限。以北京為例,全市房屋存量約750萬套,共計約1600萬間,對應于接近2200萬常住人口,缺口顯著。

  從需求端來看,2017年我國租賃人口約為1.9億,隨著流動人口的持續(xù)攀升,未來12年租賃人口有望增加至3億人。但是這里需要注意的一個問題是,高房價也有可能將部分購房者轉變?yōu)闈撛诘淖夥靠?,這也就意味著,未來租賃市場需求的釋放可能會超過預期。

  從供需結構來看,當下租房供需結構失衡,表現(xiàn)在三個方面:

  1、房型受限,像北京、上海等一線城市的租賃人口中,80%集中在20—35歲,月均收入低于1萬元,60%為合租,屬于高度的價格敏感型,需求主要是單間,但是市場的供應是整租和大戶型居多。

  2、規(guī)范的、高性價比的租賃供應有限。當前租賃市場的一個突出矛盾是大量的廉價供應,特別是合租與單間供應掌握在二房東手中,占比通常在40—50%,問題在于這部分供應不規(guī)范、不穩(wěn)定,加之政府周期性的監(jiān)管,導致這部分供應不是被抑制,就是被清理,帶來的直接結果往往是這部分人群要么進入規(guī)范的市場,住的更貴,要么進入城市邊緣,住的更遠,或者住的更隱蔽。

  3、區(qū)域錯配,租賃需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城區(qū),但是這里的房源質量往往偏差,“老破小”居多,無法滿足不斷升級的青年白領需求。

  從投資和資產(chǎn)定價的角度來看,目前一線城市住宅租金回報率大概為2%,如果按照市場無風險回報率4%(顯然房地產(chǎn)投資人的要求回報率肯定不止4%)來計算,要滿足這個回報水平,要不就是租金上漲一倍,要不就是房價暴跌一半。

  租金上漲一倍可能嗎?肯定不可能,城市經(jīng)濟水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和居民的收入都承受不起。房價暴跌一半,可能嗎?短時間也不可能,這樣會導致銀行破產(chǎn),會引發(fā)金融危機的。所以,在控制房價繼續(xù)上漲的情況下,只有漲租金,才能提升房東的回報率。

  長租公寓先將房源集中簽下,再進行改造,提高房屋品質,再對外進行租賃。近幾年,長租公寓企業(yè)數(shù)量快速增長,截至2018年3月,全國范圍內各類長租公寓品牌有1200多家,房源規(guī)模超過202萬間。

  長租公寓一般有三個利潤來源:

  1、長租公寓公司利用自身的專業(yè)性,為租房的雙方提供更好的服務,賺取服務收入。

  2、長租公寓公司和房東簽的合同至少是一年期的,拿到的價格比較低。他們租給房客是按月的,價格比較高,賺的是批發(fā)與零售之間的差價。

  3、長租公寓公司通過跟房東簽訂一個長期的租房合同,鎖定租房成本,享受合同期間房租自然漲價的差價。

  長租公寓的發(fā)展,滿足了中高端租房需求,間接推動了房租的上漲。

  目前我國租賃住房的供應主體主要是個人,在嚴控房價的情況下,2%的租金回報率顯然無法滿足房東的預期。在條件允許的情況下,房東上調租金的愿意相當強烈。同時,我國當下的住房租賃市場仍然存在諸多問題,突出的就是供求不均衡,這也是目前租金開始出現(xiàn)上漲趨勢的根本原因!

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