央行貸款新政策解讀：有3種情況房貸不用提前還

　　近日，中國(guó)人民銀行又一次決定，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率0.5和0.25個(gè)百分點(diǎn)，霜降當(dāng)天確實(shí)來(lái)了一次“雙降”。至此，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率則為1.5%。

　　這是今年第5次降息，也是去年11月以來(lái)的第6次降息。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸的利率(5至30年)則降至了4.9%。去年11月開始，購(gòu)房商貸利率從初的6.15%陸續(xù)降至了如今的4.9%，以100萬(wàn)20年期的商業(yè)貸款計(jì)算，月供可從初的7251元降至6544元，每月月供減少了707元，20年共少還16.97萬(wàn)元。

　　對(duì)于本次“雙降”，有專家指出，未來(lái)再次降息、降準(zhǔn)空間的有限。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，央行再度雙降，與經(jīng)濟(jì)仍未走出低谷有關(guān)，意在為穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)營(yíng)造更好的貨幣環(huán)境，然而未來(lái)繼續(xù)降息空間有限，還要注重多種貨幣政策工具的協(xié)調(diào)配合。

　　摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌則認(rèn)為，降息對(duì)于減少企業(yè)及地方政府的利率負(fù)擔(dān)、控制金融風(fēng)險(xiǎn)更有幫助，但對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接影響有限。未來(lái)存款準(zhǔn)備金率仍有下調(diào)空間，但是此次降息可能是整個(gè)降息周期的結(jié)尾。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行“雙降”意味著利息減少、房貸壓力減小、生活消費(fèi)放寬，對(duì)樓市而言無(wú)疑是一大利好，成交量或?qū)⑦M(jìn)一步攀升。

　　房貸不是要交利息嗎?但是請(qǐng)注意現(xiàn)在一些理財(cái)產(chǎn)品實(shí)際上可以滿足甚至高于房貸的利息，除此之外房貸又是所有資產(chǎn)里面穩(wěn)健的資產(chǎn)，和銀行保留一部分的借貸關(guān)系，對(duì)你的信用也有好處。

　　如現(xiàn)在好多銀行，你有房貸的話，連續(xù)一年兩年正常還了，可以給你一個(gè)幾十萬(wàn)的信用貸款，雖然不同銀行額度不等，但一般都在十萬(wàn)到一百萬(wàn)的區(qū)間。比如你現(xiàn)在買二套房不能貸款的情況下，如果能在銀行拿一個(gè)信用貸款產(chǎn)品，利率上升也不高的情況下，比從別的渠道貸款好多了。”

　　怎么理財(cái)，公積金貸款利息是4.05%，先不說(shuō)銀行理財(cái)產(chǎn)品基本都能到5%-6%，就說(shuō)余額寶都比它高個(gè)0.5%個(gè)百分點(diǎn)，把提前還款的100萬(wàn)人民幣買銀行保本理財(cái)產(chǎn)品每年都有個(gè)一、兩萬(wàn)的凈賺，更不用說(shuō)還有更高的了。

　　補(bǔ)充一下，從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來(lái)看，目前仍處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大。大家“借得錢越多、時(shí)間越長(zhǎng)就越好，不必急于還款”。

　　央行降息對(duì)房貸有哪些影響呢?如果你是這三種人，就提前還——

　　除了五年定存一點(diǎn)投資理財(cái)都不會(huì)的，就提前還吧，還完了經(jīng)常看看怎么理財(cái)，相信對(duì)你一定有幫助;

　　想還清貸款作抵押的，沒啥說(shuō)的必須還;

　　死活不能欠銀行錢，尤其家里老人催促的，就還了吧，別讓老人替你操心。

　　用公積金貸款的，或者貸款時(shí)有折扣的(一般為7-8.5折)。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中，拿錢做一些理財(cái)，比如買些業(yè)績(jī)穩(wěn)定的基金、或者評(píng)級(jí)在AA以上的債券，都更劃算。

　　等額本金還款期已過1/3的。等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，越到后期，這種方式所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過1/3了，就說(shuō)明已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。

　　等額本息還款已到中期的。等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

　　央媽再次放出大招，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%，此次央行降息降準(zhǔn)對(duì)房貸的影響究竟有多大，目前的貸款利率具體是多少，小編這就全全為您奉上。

　　2014年11月以來(lái)，人民銀行已經(jīng)先后五次下調(diào)貸款及存款基準(zhǔn)利率。此番降息對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)房的個(gè)人和家庭來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好，在一定程度上減小了房貸壓力。那么本次“雙降”將為購(gòu)房者帶來(lái)多大的實(shí)惠呢?

　　以100萬(wàn)元30年期房貸為例，本次降息前每月還款5460元，降息后每月還款5307元，累計(jì)還款金額將減少55080元。

　　而按自去年11月22日降息后計(jì)算，月供從6092元降至5307元，降幅更是明顯。

　　房貸利率已是史上

　　1996年啟動(dòng)個(gè)人住房貸款，當(dāng)時(shí)的商業(yè)貸款利率為15.12%;經(jīng)過連續(xù)7次下調(diào)，2002年2月21日的商業(yè)貸款利率為5.76%;此后多番調(diào)整，在2007年9月15日又漲至7.83%、2008年12月31日又下調(diào)至5.94%;再是一路上漲，2011年7月7日為7.05%;此后一路下調(diào)，目前是4.9%，是這些年房貸利率的時(shí)候。

　　準(zhǔn)房奴好運(yùn)氣 馬上可享優(yōu)惠

　　需要提醒房奴們的是，銀行一般以年為單位調(diào)整貸款利率。絕大多數(shù)銀行每年1月1日調(diào)整房貸利率，也就是說(shuō)，現(xiàn)在已有的房貸，不管今年有多少次利率調(diào)整，目前每月的還款金額暫時(shí)不變，明年1月1日之后根據(jù)利率重新計(jì)算還款金額。所以，這幾個(gè)月還貸存折中仍然要存足現(xiàn)金。

　　對(duì)于準(zhǔn)房奴們來(lái)說(shuō)，如果貸款申請(qǐng)還在審批當(dāng)中或還未到審批階段，可以打電話咨詢一下銀行，或許可以按照降息后的利率還款，也就是立馬享受優(yōu)惠利率貸款。

　　本次雙降，與以往不同的是，公積金貸款利息將不做調(diào)整，所以，公積金貸款的房奴們就享受不到本次“大紅包”了。

　　2015年央行降息后貸款利率表一覽

　　項(xiàng)目年利率

　　一、短期貸款

　　一年以內(nèi)(含一年)4.60

　　二、中長(zhǎng)期貸款

　　一至五年(含五年)5.00

　　五年以上5.15

　　三、個(gè)人住房公積金貸款年利率%

　　五年(含)以下2.75

　　五年以上3.25。

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