株洲未來房價還會繼續(xù)上漲嗎?株洲未來房價趨勢分析

　　株洲未來房價還會繼續(xù)上漲嗎?相信無論是普通市民還是開發(fā)商對這個問題都是十分關(guān)注。下文裝修網(wǎng)就為大家整理了專家的意見，希望對大家今后購房有幫助。

　　從中國的國情來看，房地產(chǎn)還有20年左右的黃金期。

　　根本原因在于人口與土地的矛盾與城市化進(jìn)程。有更多的人要從鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)入城市，不管是進(jìn)城務(wù)工還是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士進(jìn)入城市改善居住環(huán)境，這都導(dǎo)致了需求總量在未來的增長動力;而土地就是這么多，可拓展的城市土地就這么多，并且一線、二線城市的可拓展土地更是極為有限。更直接的原因在于地方對于土地及房地產(chǎn)的依賴，未來一段時間內(nèi)，地方政府仍然嚴(yán)重的依賴土地出讓金，房企的營業(yè)稅、增值稅、所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)帶動的建筑材料產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)出：鋼材、水泥、建材、建筑機(jī)械等等;公路、公建、橋梁、鐵路、機(jī)場、公園、環(huán)境整治、保障房……這些都需要龐大的資金，只有不斷向上的房地產(chǎn)市場才能支撐各地不斷擴(kuò)張的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其三是從消費(fèi)者層面來看：丈母娘精神帶來的剛需群體短期內(nèi)不會改變，結(jié)婚買房仍然會是未來十年的主流，改善居住環(huán)境的客群會保持高增長。

　　而投資群體面臨的問題是投資渠道的狹窄，有錢沒處投資：中國金融市場特殊，股票市場太不穩(wěn)定，而又缺乏現(xiàn)代化的個人理財機(jī)構(gòu)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入瓶頸。而投資不動產(chǎn)盡管未必是回報率的渠道。是貨幣大環(huán)境，改革開放到現(xiàn)在，通脹從來沒有停止步伐，可以說通脹年年有，近年特別大;遠(yuǎn)的不說，如果按2000年拿30萬存銀行和30萬買房做對比，就很直觀了，錢只是印著數(shù)字的紙張，只有不動產(chǎn)、金屬、品、藝術(shù)品才是未來長期可以保值增值的資產(chǎn)。

　　無論是歷史的經(jīng)驗(yàn)，還是各國的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的價值總是隨著經(jīng)濟(jì)的增長而增長。因?yàn)橐磺薪?jīng)濟(jì)活動均建立在土地之上，只要經(jīng)濟(jì)總量在膨脹，那么土地的擁有者總可以借此收取更高的租金。房地產(chǎn)的價值終取決于建立其上的經(jīng)濟(jì)活動總量的價值。發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)為什么價格高?因?yàn)榘l(fā)達(dá)地區(qū)同樣土地面積上創(chuàng)造的 GDP高。房地產(chǎn)增值不是房地產(chǎn)投資的結(jié)果，也不是房地產(chǎn)投機(jī)的結(jié)果，而是經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的必然結(jié)果。無論如何打壓房地產(chǎn)上的投資和投機(jī)行為，均不能改變這一客觀經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價值長期內(nèi)將隨著經(jīng)濟(jì)的增長而增長，房地產(chǎn)被視為穩(wěn)妥和可靠的財富保值增值方式。改革開放30年來，中國民間積累了巨額的財富，這些財富終大部分投射在房地產(chǎn)身上。房地產(chǎn)實(shí)際上是存放民間財富的“倉庫”。看看我們身邊的人，大部分人房子的價值是不是構(gòu)成了家庭財富存量的絕大部分呢?

　　20%的房地產(chǎn)“增值”稅在明白無誤的告訴人們：政府不歡迎不鼓勵老百姓繼續(xù)把房地產(chǎn)作為理財投資的選擇。但問題是，放眼望去，除了房地產(chǎn)，老百姓的財富還有更好的出路嗎?似乎也沒有。這也正是困難之所在。新政只是采取“堵”的策略，而沒有疏導(dǎo)。所謂疏導(dǎo)，就是要降低中國人在理財上的焦慮感。中國人窮了幾千年，過去的30多年好不容易通過自己的打拼初步富了起來，人們迫切需要留住來之不易的財富。但是，高通脹卻在蠶食老百姓辛苦積累的財富。一般人的理財可以說，基本上都是被高通脹所驅(qū)使的。它迫使人們?nèi)ベI房去炒股去投資，以跑贏通脹這頭怪獸。想一想，如果貨幣貶值不那么快，人們還會瘋了一樣有錢就買房嗎?因此，在“堵”的同時，政府更應(yīng)注重疏導(dǎo)，這個疏導(dǎo)就是要求政府在貨幣發(fā)行上更加克制，人民幣的幣值能夠穩(wěn)定下來，那么人們即使有了錢也不會想到立刻變成房子。

　　但是，從另外一個角度看，此次新政“投機(jī)投資性購房”還是有一定的警示意義。那就是當(dāng)前中國房地產(chǎn)的整體價格確實(shí)存在較大的泡沫，未來進(jìn)一步上漲的空間并不大，一旦經(jīng)濟(jì)下滑，不排除短期內(nèi)大幅下跌的可能。中國的房地產(chǎn)開發(fā)公司萬科近發(fā)布了它的 2012年度企業(yè)經(jīng)營報告，在報告中，它這樣寫道：“中國房價快速上漲的時代是否已經(jīng)結(jié)束?歷史存在偶然，過于自信的結(jié)論是武斷的。然而，我們至少可以說，這個時代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束。應(yīng)該這個詞，有三層含義。，它是大眾希望看到的結(jié)果;第二，它具有理性分析的合理性;第三，它是一個大概率事件。”

　　我們說房價合理與否，我們是在討論資產(chǎn)估值問題。而資產(chǎn)估值的基礎(chǔ)是自由現(xiàn)金流，一切資產(chǎn)的現(xiàn)值都是未來自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)。舍此，沒有其他的方法。作為一項(xiàng)資產(chǎn)，房子的現(xiàn)金流來自于租金。因此，評估房價正確的方法是把房價和租金進(jìn)行比較。那么，當(dāng)前房價租金比是多少呢?手頭沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)，各地差異也很大。但是就拿房地產(chǎn)價格一直相對理性的廣州來講，據(jù)媒體的報道和本人的實(shí)地調(diào)查，房價/年租金收入比一般在40以上。也就是說，年化租金收益率低于2.5%。這意味著從租金收入看(這也是投資的角度看)，買房連銀行存款都比不上。其他地方，房地產(chǎn)的投資收益率就更差了。從租金收入角度看，當(dāng)前的房地產(chǎn)是缺乏投資價值的?，F(xiàn)在買房的人，實(shí)際上有幾個又在考慮租金收入呢?很多人甚至忽略不計的，大家都在賭房價繼續(xù)上漲。但是，絕大多數(shù)人忘記了一點(diǎn)的是，長期來看，房價上漲的幅度不會超過租金的上漲幅度。這與長期看，股價上漲的幅度不會超過公司盈利上漲的幅度是一個道理。過去十年，中國房價上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過租金上漲幅度，顯然，這在接下來的十年是不可持續(xù)的，它必然在未來的某個時點(diǎn)上得到矯正，以實(shí)現(xiàn)均值回歸。