精裝樓市恒大逼近碧桂園，智能家居配套量位列前茅

　　2019年上半年，隨著“因城施政，一城一策”的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)銷售熱度有所減退，銷售面積、金額累計(jì)增速雙雙小幅回調(diào)。在這樣的環(huán)境下，精裝市場成為難得的亮點(diǎn)。

　　奧維云網(wǎng)(AVC)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)顯示，精裝修/全裝修商品住宅開盤130萬套，同比提升17%，中小房企加快進(jìn)入，恒大開盤規(guī)模已經(jīng)逼近碧桂園;配套部品中，洗碗機(jī)、熱水器配套量增長率翻翻，智能晾衣架成智能家居爆款。

　　奧維云網(wǎng)(AVC)認(rèn)為，在維穩(wěn)的政策調(diào)控下，今年樓市規(guī)模必然呈現(xiàn)同比小幅下調(diào)的態(tài)勢(shì)，開發(fā)商面臨巨大的市場壓力、生存壓力。精裝樓盤則會(huì)成為開發(fā)商吸引消費(fèi)者、加快周轉(zhuǎn)率、提升利潤率的重要手段，開盤規(guī)模持續(xù)提升。

　　在AIoT、5G等技術(shù)升級(jí)的加持下，智能家居、智慧社區(qū)正在向人們期待的完全體進(jìn)化，實(shí)現(xiàn)真正的安全舒適、萬物互聯(lián)、智慧人居。對(duì)于供應(yīng)商來說，現(xiàn)在很多配置率比較低的家電產(chǎn)品，開發(fā)商需求也將得到激發(fā)，市場前景不可限量。

　　在政策面趨緊、融資壓力大、市場規(guī)模下滑的局面下，房企都在想方設(shè)法調(diào)整營銷節(jié)奏，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。

　　精裝修/全裝修樓盤不僅可以提升對(duì)消費(fèi)者的吸引力、促進(jìn)銷售，而且符合政府促進(jìn)裝配式建筑、全裝修交付的政策方向，裝修定價(jià)限制少，成本管控利潤大，因此推出精裝修/全裝修樓盤項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量和項(xiàng)目數(shù)量越來越多。

　　奧維云網(wǎng)(AVC)大數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國共有574家開發(fā)商、開盤1448個(gè)精裝修/全裝修商品住宅項(xiàng)目，開發(fā)商及項(xiàng)目增速分別為42%、28%。

　　不僅開發(fā)商整體數(shù)量在增加，新增開發(fā)商數(shù)量也在快速提升。在574家開發(fā)商中，428家是2016年以來有精裝修/全裝修項(xiàng)目開盤，去年同期是309家，同比提升38.5%。新增開發(fā)商共推出440個(gè)項(xiàng)目、32萬套精裝修/全裝修商品住宅，分別占項(xiàng)目總量、房間總量的24.8%、30.4%，與去年同期相比均有所提升。

　　TOP10開發(fā)商的比重下降

　　50強(qiáng)以外中小房企份額明顯增長

　　2019年上半年，國內(nèi)TOP10開發(fā)商的精裝修/全裝修商品住宅開盤量接近56萬套，同比增長2.9%，市場占比超過43%，相比去年同期結(jié)構(gòu)比重下降6個(gè)百分點(diǎn)。

　　而非50強(qiáng)及非100強(qiáng)開發(fā)商的精裝修/全裝修住宅開盤量增長很快，分別達(dá)到70%、32%，市場結(jié)構(gòu)相比去年同期均有明顯增長。今年上半年新增的428家開發(fā)商，全都屬于非100強(qiáng)企業(yè)。

　　恒大逼近碧桂園，綠地、龍湖增長快

　　精裝修/全裝修商品住宅開盤量TOP10開發(fā)商中，碧桂園、中國恒大的開盤量分別超過15萬套、14萬套，均超過整體市場的11%，與其他房企的優(yōu)勢(shì)正在拉大。尤其中國恒大在今年一季度時(shí)開盤量還稍落后于萬科，但是經(jīng)過二季度的發(fā)力，上半年開盤量累計(jì)增幅接近30%，市場占比已經(jīng)逼近碧桂園。

　　此外，綠地控股、龍湖地產(chǎn)去年同期還不在TOP10之內(nèi)，今年則取得了同比增幅分別超過280%、166%的高速增長。

　　恒大全國布局較均衡

　　綠地開盤城市量增長180%

　　2019年上半年，中國恒大開盤精裝修/全裝修商品住宅項(xiàng)目分布全國，其中華東、華中、西南、華南等地合計(jì)占比在85%左右。

　　其中，西南地區(qū)增長了15個(gè)百分點(diǎn)，主要是在重慶、昆明、成都等新一線城市開盤量超過1.7萬套，自身占比提升超過10個(gè)百分點(diǎn);華中地區(qū)的四線城市也提升了近9個(gè)百分點(diǎn)，主要是河南開封開盤量超過1萬套。

　　綠地控股在2019年上半年精裝修/全裝修商品住宅開盤城市達(dá)到20個(gè)，去年同期僅為7個(gè)，同比提升180%，因此開盤總量取得了280%的高增長。

　　其中華東地區(qū)占比接近50%，比去年同期增長了10個(gè)百分點(diǎn)，主要是今年上半年開盤重點(diǎn)集中在濟(jì)南、臺(tái)州等7個(gè)二線城市，全國占比提升了27個(gè)百分點(diǎn)，還抵消了華東一線、新一線城市開盤量的大幅下降。西北的西安、咸陽，西南的昆明，也都是今年重點(diǎn)供給的城市。

　　奧維云網(wǎng)(AVC)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年各類建材、衛(wèi)浴、廚房部品的配置率都在96%以上，增速基本與精裝修/全裝修住宅大盤持平。

　　而在各類電器產(chǎn)品中，煙灶配置率超過95%;智能家居的配置率超過77%，增幅達(dá)36%，是煙灶的2倍;洗碗機(jī)延續(xù)了去年的高增長，熱水器的需求持續(xù)放大，兩類產(chǎn)品增速均在左右。

　　智能安防、智能門鎖需求量大，智能晾衣架成爆款

　　智能安防、智能門鎖是開發(fā)商需求的兩類產(chǎn)品。2019年上半年配置率分別為64.4%、49.7%，配套量分別超過83萬套、64萬套，同比增速均超過66%，發(fā)展勢(shì)頭良好。

　　智能晾衣架增長快，成為今年智能家居中的爆款。2018年全年共有4家開發(fā)商的16個(gè)項(xiàng)目配套了智能晾衣架，而今年上半年就達(dá)到6家開發(fā)商的19個(gè)項(xiàng)目，配套量2.2萬套，增幅超10倍，令同比增幅翻翻的智能坐便器也有些黯然失色。

　　從細(xì)分市場來看，智能安防、智能門鎖在中低端價(jià)位的配置率比較高，但在均價(jià)5萬元/平米以上樓盤的配置率有大幅下滑，這兩類產(chǎn)品在高端市場還有較大提升空間。其他大部分智能家居產(chǎn)品都是樓盤均價(jià)越高配置率越高，未來如能向智能安防產(chǎn)品看齊，逐步提升中低價(jià)位樓盤配套率，市場空間將非常巨大。

　　南京地區(qū)/萬、碧、恒

　　智能家居配套量位列前茅

　　智能門鎖配套量TOP5城市中，南京、杭州其他城市較多，配套量均超過3萬套，南京的配套率達(dá)78%，也超過其他城市很多。

　　碧桂園、中國恒大等開發(fā)商配套量。尤其碧桂園的智能門鎖配套量接近10萬套、市場占比15%、配套率64%，其他開發(fā)商很多。

　　智能坐便器配套量TOP5城市中，南京、鄭州的配套率，鄭州的配套率還明顯高出其他城市十幾個(gè)百分點(diǎn)。中國恒大是配備智能坐便器多的開發(fā)商，配套量2.9萬套、市場占比25%，優(yōu)勢(shì)明顯。

　　智能晾衣架配套量TOP5城市中，全都是今年新上榜的城市，西安、南京配套量，四川南充的配套率高達(dá)，主要是恒大御峰項(xiàng)目全部配套了智能晾衣架。

　　中國恒大是去年上半年配備智能晾衣架的開發(fā)商，今年配套量同比提升630%達(dá)1.4萬套、市場占比62%。預(yù)計(jì)今年下半年及明年，配套智能晾衣架的開發(fā)商會(huì)越來越多，上榜開發(fā)商配套量也會(huì)越來越大，智能晾衣架火爆行情有望得到延續(xù)。

　　AIoT、5G等技術(shù)升級(jí)的加持下

　　智能家居、智慧社區(qū)向"完全體"進(jìn)化

　　智能家居、智慧社區(qū)在國內(nèi)外已經(jīng)發(fā)展了一二十年，從概念形成到逐步落地，已經(jīng)歷了多次技術(shù)升級(jí)、理念迭代。如果不考慮公共管理和政務(wù)服務(wù)，智慧社區(qū)可劃分為智慧家居、智慧物業(yè)和智慧商業(yè)三大組成部分。智能家居主要指智能單品、智能系統(tǒng)，智慧家居則是在智能單品的互聯(lián)互通基礎(chǔ)上，完善物與人的交互、物與物的協(xié)同，實(shí)現(xiàn)真正的安全舒適、萬物互聯(lián)、智慧人居。

　　上文中提到的智能馬桶、智能晾衣桿等，還屬于智能單品，智能門鎖是智能安防中大家比較熟悉、應(yīng)用非常廣泛的單品，屬于智能家居、智慧物業(yè)共有的部分。這些智能產(chǎn)品的應(yīng)用方案都相對(duì)成熟、成本也相對(duì)低廉，在經(jīng)歷技術(shù)上的較大升級(jí)完善之后，可以有效解決一些場景的痛點(diǎn)難點(diǎn)，或者符合某一時(shí)段的消費(fèi)潮流，因此獲得了開發(fā)商的青睞。

　　智能家居、智慧社區(qū)的一大助力是大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代高科技技術(shù)的發(fā)展與成熟，為大數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、企業(yè)按需運(yùn)算提供了可能;而智慧物網(wǎng)、5G、人工智能等技術(shù)的結(jié)合與應(yīng)用，令萬物相連成為可能，極大擴(kuò)展了數(shù)據(jù)來源。

　　在解決大數(shù)據(jù)來源、存儲(chǔ)、計(jì)算、挖掘等一系列問題的過程中，智慧家居、智慧社區(qū)的諸多痛點(diǎn)難點(diǎn)逐步解決，正在向人們期待的完全體進(jìn)化。

　　在這個(gè)過程中，智慧家居、智慧社區(qū)的價(jià)值將會(huì)日益凸顯，大范圍應(yīng)用后成本也將快速降低，消費(fèi)者也更愿意為這樣的產(chǎn)品買單。

　　對(duì)于一些標(biāo)準(zhǔn)化程度高、但現(xiàn)在配置率還很低的家電產(chǎn)品來講，在技術(shù)升級(jí)、融入智能家居系統(tǒng)之后，開發(fā)商的定制化需求將不斷提升，配置率因此也將大幅提升。在未來一段時(shí)間里，只有開發(fā)商定制的產(chǎn)品，或符合樓盤智能家居系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，才能有效發(fā)揮樓盤智慧家居、智慧社區(qū)的一些特色功能。而且開發(fā)商大規(guī)模集中采購的配套產(chǎn)品價(jià)格也更低，消費(fèi)者自行采購非定制產(chǎn)品的意愿將大幅降低。因此，未來智能家電、智能家居產(chǎn)品的零售市場將會(huì)受到較大影響，供應(yīng)商的產(chǎn)品研發(fā)、渠道布局也需要及時(shí)進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)整。