北京二手房交易的個人所得稅的政策詳解

　　財政部、稅務總局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字[1999]278號)文件，文件規(guī)定了根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房所取得的所得應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。

　　2003年稅務總局發(fā)布《關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅的有關(guān)問題的通知》中也規(guī)定了該個人所得稅。但那時候采取的是自愿申報，而非強制征收。

　　2006年，稅務總局正式發(fā)布《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第108號)，要求自2006年8月1日起開始國內(nèi)居民在進行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，開始繳納個人所得稅。該稅率為20%，根據(jù)《通知》，此稅正式由自愿申報變?yōu)閺娭剖绽U。

　　同時，在本《通知》中還進一步細化納稅計算方式，明確表示個人所得稅繳納按照差額征收，即“從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用?！保来?，個稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金-合理費用)*20%。

　　根據(jù)108號文件，不同產(chǎn)權(quán)類型的房屋個稅有以下若干種計算方式：

　　一、商品房

　　商品房個稅=(轉(zhuǎn)讓收入-購買該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費-轉(zhuǎn)讓該套住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實際支付的住房10%裝修費用、房款利息等)*20%。

　　二、經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)

　　原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　即個稅=(轉(zhuǎn)讓收入-購買該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實際支付的住房15%裝修費用、房款利息等)*20%

　　三、已購公房

　　原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。

　　即已購公房，個稅=[轉(zhuǎn)讓收入-(原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款+加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費)-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實際支付的住房15%裝修費用、房款利息等]*20%。

　　現(xiàn)階段個人所得稅的繳納政策為：

　　轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不住宅的，差額20%征收個人所得稅(若無房屋原值憑證按網(wǎng)簽價1%征稅);

　　轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且住宅的，免征個人所得稅。

　　注：文中所涉及稅種稅率問題，請以交易時稅務機關(guān)的稅務標準為準。