9102版的收房驗房全攻略 免費帶你去收好房！

　　我們現(xiàn)在購買的房子基本是屬于期房，購買的一段時間之后，才能收到房子。很多的業(yè)主到了要收房的這，總是一種要有自己的房子的幸福感，很容易被這一時的幸福感沖昏了頭腦。這邊小編要給大家提個醒，收房的重頭戲你還沒有做好呢，別急著樂呵，如果接下來驗房這一步做不好，日后有你后悔的。

　　【新房驗收】9102版的收房驗房全攻略 免費帶你去收好房!

　　步，先不急著進入驗房這一步驟，一般我們購買的房子可分為毛坯房和精裝房兩種類型，下面先來了解一下“什么是毛坯房”、“什么是精裝房”。

　　什么是毛坯房

　　毛坯房又稱為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面按設計文件完成裝修工程。

　　對新購買的毛坯房的裝修，首先考慮到在現(xiàn)有房型的基礎上，盡量首先考慮有利于采光、通風、和有利于局部更改而又不影響房屋結構的原則，其次才根據(jù)自己的喜好和方案，來對毛坯房作出裝修的計劃和預算，然后開始備料施工。

　　房屋的裝修，其室內的布置、布局、風格等都可以根據(jù)自己的愛好來決定，所用的材料也可以根據(jù)自己的經濟狀況考慮決定使用什么檔次的用料;但是房屋中的電線、水管等，也就是人們常說的“水電工”。所用的材料和工人的施工水平，一定要用正規(guī)的施工人員和使用優(yōu)質材料，因為那一般是在裝修工作剛開始時的道工序，而且這些水和電的管線都是采用“墻內暗埋”的工藝，所以如果用了質量不太“放心”的材料后，可能會后患無窮，今后的麻煩會很多。

　　毛坯房交房時候需要交什么費用

　　1、住房維修基金

　　房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。

　　2、契稅

　　一般來說，契稅的繳納費用往往會與房產價格成正比，且是按照指定的具體標準收取的，故而一般不存在糾紛。

　　3、物業(yè)管理費

　　物業(yè)服務費，不多做解釋，一般是預交一年。繳費標準以合同為準。

　　4、垃圾清理費

　　裝修時，會有裝修垃圾，這時業(yè)主需要將自己家的裝修垃圾放置物業(yè)規(guī)定的一個地方，物業(yè)會專門清理，所以會收裝修垃圾清運費，一般按照建筑面積收取。

　　什么是精裝房

　　精裝房又稱“成品房”。精裝要求“精致、融合”，同時不失主人公的地位、身份，以及個性和品味。精裝房注重的是每一個細節(jié)部分的推敲，大到房屋整體空間結構、裝修風格的選擇，小到一個螺絲釘?shù)臉邮竭x擇，都很講究，所以精裝房的房主多是家居生活的享受者。

　　簡單來說，精裝房就是指經過精致裝修的房屋，和“普裝、平裝、簡裝”等是對立的。就是說，在房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定墻全面鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設施全部安裝完成。 水電路的布管鋪設、廚衛(wèi)的墻面磚、地面磚的鋪裝粉刷都在交鑰匙前就已一次性裝修到位，那么，只要買一些必要的家具，基本就可以入住了。

　　精裝房的政策

　　精裝政策，是推行新房精裝修的相關政策。即住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。目前全國各地開始陸續(xù)出臺全裝修相關政策條例，也就是說，“毛坯房”交付的時代將逐步退出房地產的市場。

　　到2020年，全國基本形成適應建筑產業(yè)現(xiàn)代化的市場機制和發(fā)展環(huán)境，新建住宅全裝修達到50%?？梢姀闹醒氲绞∈?，都已陸續(xù)出臺相關政策法規(guī)來推行成品住宅，規(guī)范整個建筑市場。

　　第二步就進入的正題驗房：“毛坯房怎么驗房”“精裝房怎么驗房”

　　毛坯房怎么驗房——驗房工具準備

　　1只塑料洗臉盤--用于驗收上水管道

　　1只小榔頭--用于驗收房子墻體與空中是否空鼓

　　1只塞尺--用于測裂痕的寬度

　　1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

　　1把掃帚--用于掃除室內衛(wèi)生

　　一只盤算器--用于盤算數(shù)據(jù)

　　1只水筆--用于簽字

　　1只萬用表--用于測試各個強電插座及弱電類能否疏通

　　毛坯房怎么驗房——驗房的項目

　　1、墻面

　　a、檢查墻面是否有開裂。

　　b、檢查各墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時發(fā)出的聲音不實，很容易就可以聽出來,做上記號需要整改!

　　c、檢查墻面的膩子，是否是防水膩子，可以帶瓶礦泉水，往墻上潑水，用手去摸，看手上是否有泥漿，沒有的話證明墻面的耐水膩子合格。

　　2、地面

　　a、檢查地面是否平整。

　　b、檢查是否有開裂和反砂：地面用腳搓地面時是否出現(xiàn)沙粒。砂漿比或水泥質量不合格、攪拌不均勻都會出現(xiàn)此問題。

　　3、屋頂

　　a、檢查屋頂是否有開裂。

　　b、檢查屋頂和墻面的陰陽角線是否是水平線，如果不是，在今后裝修中要先用粉刷石膏找低再用耐水膩子找平即可。

　　4、門窗

　　(1)檢查門窗的強度。

　　(2)檢查窗的功能。

　　a.門窗推拉順滑，表面平整光潔，無嚴重劃痕，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。

　　b.五金配件：齊全，位置正確，牢固。

　　c.密封質量：門窗關閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動，不脫落，不外露。

　　d.門窗框，扇垂直，不彎曲。

　　e.玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻。

　　f.窗子排水孔是否打通了。未打通積水會流入型材里。

　　5、電路

　　a、檢查插座和開關是否設置的合理，電路在裝修中是否需要改造，一是看個人的需求，二是看房屋中插座和開關設置的是否合理，方便使用。

　　b、檢查每個電燈開關和電源插座是否可以正常使用，帶個手機座充、或電筆插上就可檢驗電源插座是否通電，當然專業(yè)人員會采用專用插座檢查。

　　6、燃氣管路

　　燃氣表是個很占空間的小東西，這個表的位置如何調整也要聽專業(yè)人士的意見，必須由燃氣公司改造，非常重要。

　　7、水路

　　水路主要是體現(xiàn)廚房、衛(wèi)生間中。衛(wèi)生間中一般情況是2個地漏、一個座便下水管、一個浴缸下水管、一個洗手盆的下水管，看設置是否合理，再根據(jù)自己裝修的需要來決定是否可更改，但具體改造的方案就要聽專家的意見了。

　　出現(xiàn)問題多的是，很多人都想改動座便器的下水管，已獲得更多的空間，但改造座便器下水管需在樓下頂部的下水管路道進行改造，容易引起很多麻煩，為防止以后出問題樓下業(yè)主很難同意做這樣的改動，所以不建議自己擅自改動(采用墊高地面的做法容易出現(xiàn)排水不暢)，要聽專業(yè)人士的意見。

　　8、驗防水

　　這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當然，目前交付的房子，基本上都會做過防水，如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了。不得不拆除已經裝修一新的地面來做一層新的防水層。

　　可以用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(大于2cm)。然后約好樓下的物業(yè)和業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的頂有無滲漏。

　　9、驗管道

　　這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺槭裁匆炇者@個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。還有一種情況，不過就與驗收沒關了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有開發(fā)商會認為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往能體現(xiàn)建筑商的施工質量的。

　　特別提醒：一般浴缸下部的排水管道有返水彎，而其他位置則沒有，需安裝防臭地漏!

　　毛坯房怎么驗房——毛坯房驗房常會出現(xiàn)的問題(要特別的注意)

　　1、變更規(guī)劃設計

　　如果開發(fā)商在未你同意的情況下擅自變更規(guī)劃設計，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，我們一樣可以要求退房。

　　2、水、電路問題

　　如果發(fā)現(xiàn)水、電路問題則要在驗房單上詳細注明。由于此問題造成業(yè)主不能收房的，要在驗房單上詳細注明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

　　3、上、下水不通問題

　　上、下水不通問題在驗房時比較常見，可以要求開發(fā)商檢查后說明導致問題的原因。一定要在問題解決后再收房。

　　4、房子不一致

　　驗房時如果發(fā)現(xiàn)所驗商品房和合同簽訂的要購買的商品房不一致，其結構與原設計圖相同，戶型與購房合同中的戶型圖不符的現(xiàn)象雖不多見，但是一旦發(fā)現(xiàn)此問題我們可以根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定要求退房。

　　5、面積不符合

　　驗房時測量所購商品房面積是很重要的一個工作。在我們發(fā)現(xiàn)實際面積與合同面積的面積誤差值超過3%時，可以選擇接受其實際面積也可以做退房處理。

　　6、主體結構不合格

　　當發(fā)現(xiàn)所購商品房存在主體結構不合格的情況應毫不猶豫的退房。

　　毛坯房怎么驗房——毛坯房驗房“七看七不看”

　　1、晚上看白天不看

　　主要是為了了解入夜后房屋附近的噪音、照明、安全情況等。

　　2、雨天看晴天不看

　　看房選在雨天，因為這是了解房屋承受能力的時機。再好的偽裝也敵不過連續(xù)幾天不停地下雨，漏雨、滲水此時可一覽無余。

　　3、看墻角不看地面

　　看墻角是否平整，有沒有裂縫、滲水，如果是剛貼上的新墻紙就更加要留意，可能是用來掩蓋水跡的。墻角承受上下左右的力量，所以很重要。

　　4、看做工不看裝潢

　　尤其是每個接角、窗沿、墻角、天花板等做工是否細致。

　　5、看格局不看建材

　　不要被漂亮的建材所迷惑，房屋戶型的好壞，終有賴于格局設計得是否周全。

　　6、看插座不看電器

　　有的開發(fā)商偷工減料，連電線和插座也不放過。收房前要仔細檢查，否則將來會很麻煩。

　　7、看窗外不看窗簾

　　有的商品房免費給業(yè)主配好了漂亮的窗簾。這時購房者就要多長個心眼，因為這可能是開發(fā)商在掩蓋通風和采光上的缺陷。

　　精裝房怎么驗房——驗房的項目

　　1、檢查面子工程

　　房頂高度：用尺在房頂取4-5個點測量，若數(shù)值一致，則說明房頂沒有傾斜。

　　墻壁地面：用長尺等靠近墻壁地面，檢查墻壁是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點。

　　門的質量：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。特別是衛(wèi)生間的門，如果其頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，會使門底部過早腐爛損壞。檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關是否靈活。

　　窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，應感覺到推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水。

　　門窗的密封性：檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多幾次試驗可以看出密封條的壓力是否均勻。

　　乳膠漆質量：在周圍光線暗時，用大功率燈泡(200瓦)照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整就會立刻通過光線的陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆;如果局部刷漆(修補過)會與墻壁原色產生差異。

　　空鼓：把專用鋼針小錘(10g)墊上幾層紙敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。

　　2、檢查電路有沒有問題

　　電路是指插座的位置和匹配，電線的型號和耗電設備的容量。這需要消費者向所在小區(qū)的物業(yè)管理公司或開發(fā)商索要基本的水、電等隱蔽工程布局的竣工圖紙。在今后的使用過程中，如果出現(xiàn)短路、斷水的情況，可以根據(jù)圖紙的標注由專業(yè)人員進行維修。

　　另外還要注意觀察配電箱的漏電保護開關是否有照明;普通插座、大功率插座等有明確的分路，面板開關的安裝是否平整，同時，還要測試開關是否有效。

　　3、空氣質量檢測很重要

　　隨著觀念的更新，環(huán)保成為消費者在居室裝修中重視的環(huán)節(jié)，而空氣污染正是裝修污染中突出的問題，是造成多種身心疾病的主因。由于精裝修房使用的材料都是開發(fā)商購買的，業(yè)主對材料的質量無法把控。

　　因此，在交房時，業(yè)主件事就是要確認空氣質量達標。

　　1)業(yè)主要檢查開發(fā)商購買的材料符合標準，有害物質不超標;比如甲醛是不是超標等等。

　　2)業(yè)主要看開發(fā)商出具的是不是帶有“CMA”標識的報告，只有這種報告才是認可的經權威檢測機構檢測的報告，否則是無效的。

　　4、檢查吊頂?shù)慕Y構

　　吊頂?shù)慕Y構在竣工圖紙上不顯示，但精裝房的側面、燈位或中央空調的通風口能看到結構。普通業(yè)主從吊頂?shù)挠^察口可以肉眼判斷，按照相關規(guī)定，隱蔽工程吊頂必須使用輕鋼龍骨。以前常用的木質龍骨本身含水，在四季變化尤其是冬季供暖之后可能發(fā)生收縮變化，已經被淘汰，輕鋼龍骨性能非常穩(wěn)定，使用壽命也相對較長。

　　5、檢查水管是否合格

　　購房者需要知道熱水和中水是否具備，以及是否接錯管道。還要檢查水表的位置，應該在廚房或衛(wèi)生間的出水口。另外，水管的材料與生活直接相關，要確定是不是合同中約定的進口合格材料，或者符合我們規(guī)定的合格材料。

　　精裝房怎么驗房——驗房常見的陷阱

　　一、品牌模糊

　　個別開發(fā)商在出售精裝房時，對于使用材料和贈送的設備都會采用“”、“”等字眼。

　　購房者在簽訂購房合同時，應寫明裝修使用材料、電器品牌、型號、名稱等。購房者也要適當了解一些建材品牌的知識。應該簽訂一份詳細的裝修材料的品牌、材質、保質期以及內部施工等，都要具體落實到書面合同中。

　　二、虛報裝修標準

　　開發(fā)商往往會在銷售廣告中打出“xxxx元/㎡精裝修”等宣傳語，事實上如果開發(fā)商統(tǒng)一批量裝修，裝修的成本至少還要再打一兩成的折扣;并且很多材料工程批發(fā)價，至少是市面價的五折以下。購房者要在合同說要求開發(fā)商詳細介紹裝修標準，以免以次充好。

　　三、保修期縮水

　　一般情況下，精裝房的保修期都為兩年。個別開發(fā)商利用購房者對于法律法規(guī)或行業(yè)規(guī)則不甚了解，在保修期方面做手腳，將保修期縮短。

　　購房者要明確地看到開發(fā)商有效的保修說明。在簽訂合同的時候更應該注意保修年限，以免服務被縮水。

　　四、先收房再驗房

　　有一些業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商所交付房屋與先前看的樣板間相差甚遠，但開發(fā)商要求先收了房才能進行維修和更換。一些業(yè)主為了盡快入住，只好先收房，但這樣風險很大。

　　業(yè)主在收房時，要查看開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，即《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，必要時可以要求核對相應原件。

　　經過驗房之后，也不能保證交付的房子是百分之百的是合格的，在存在一定的問下，試問業(yè)主們能夠退房，在什么條件下我們業(yè)主是可以退房的呢：“業(yè)主什么情況下可以拒絕收房”“拒絕收房是否要交違約金”

　　業(yè)主什么情況下可以拒絕收房

　　購房人拒絕收房的條件之一：如果房子的質量問題嚴重到影響正常居住的，比如門窗質量問題，業(yè)主也可以以此為理由拒絕收房。

　　購房人拒絕收房的條件之二：交房時開發(fā)商不能提供具有資質的測繪部門對房子面積實測數(shù)據(jù)的，可以拒絕收房;

　　購房人拒絕收房的條件之三：雖然開發(fā)商對房屋規(guī)劃改造經過了相關部門的批準，但是沒有告知業(yè)主，經過業(yè)主同意的可以拒絕收房;

　　購房人拒絕收房的條件之四一、由具有資質的房屋質量檢測機構檢驗后，發(fā)現(xiàn)房子的主體結構存在質量問題，不符合規(guī)定的可以拒絕收房;

　　購房人拒絕收房的條件之五：收房的時候小區(qū)所在地的生活配套設施還沒齊全的，比如小區(qū)周圍的道路不暢通，進出不便，水、電、燃氣、暖氣不具備供應條件，業(yè)主是可以拒絕收房的;

　　購房人拒絕收房的條件之六：房子還沒有取得《竣工驗收備案表》的可以拒絕收房;

　　購房人拒絕收房的條件之七：開發(fā)商沒有任何通知，沒有原因的情況下比原合同約定時間延遲交付的，業(yè)主經過催告后有超過3個月才交房的可以拒絕收房;

　　購房人拒絕收房的條件之八：開發(fā)商不給業(yè)主提供《住宅工程質量分戶驗收記錄》的可以拒絕收房;

　　購房人拒絕收房的條件之九：沒有經過相關部門的批準，開發(fā)商將原有房屋結構進行改造以及合同中的配套環(huán)境的可以拒絕收房;

　　購房人拒絕收房的條件之十業(yè)主發(fā)現(xiàn)在原有的合同沒有相關約定，而且實際上房子的面積與原來的合同規(guī)定有差別，誤差達到了3%以上(不包括3%)的，可以拒絕收房，并且將之前的購房合同取消。

　　拒絕收房是否要交違約金

　　拒絕收房，業(yè)主承擔的只是有限的風險，而開發(fā)商承擔的風險要遠遠大于業(yè)主。而嚴重的集體拒絕收房，將可能會給開發(fā)商帶來致命的打擊，他們將面臨巨大的風險和危機。如果敗訴，賠償?shù)膶ο髮⒉皇菃蝹€的個人了，而是小區(qū)的全體業(yè)主。

　　賠償?shù)臄?shù)額就不是一個小數(shù)目了，弄不好就是成百上千萬。如果被媒體盯上了，企業(yè)的形象就完了，這可不是用金錢來衡量的，多年的苦心經營就可能毀于一旦，如果是業(yè)主自身的原因不收房，就會默認業(yè)主同意收房，并開始收取物業(yè)費，就是還沒辦理入住手續(xù)入住這一段時間還是要支付物業(yè)費的。

　　在本期的收房驗房，主要涉及到“什么是毛坯房”“毛坯房交房要交付的費用”“毛坯房怎么驗房”“什么是精裝房”“精裝房的政策”“精裝房怎么驗收”“拒絕收房的條件”等相關驗收收房的問題，對于次要收房的你，是否有用的，如果有就繼續(xù)關注保障網(wǎng)，在下一期我們就來講講下一步驟的內容，進入裝修環(huán)節(jié)的測量與設計，盡情期待!

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